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地価マップとランキング

インタ−ネットで閲覧できる興味深いマップがありますので以下に示します。

 国税庁「路線価図等閲覧」 国が出している全国の路線価のマップです。
 国土交通省「地価公示/都道府県地価調査」 全国の公示価格が一目で判ります。その他、土地の上昇・下落地域の情報もあります。
 国土交通省「土地情報総合システム」 不動産の取引価格情報。公表は3ヶ月ごとに行なわれます。
 国土交通省「不動産市場データベース」 08年度にオフィス・マンションなどの不動産の管理にかかる収益・費用データをアンケート調査によりとりまとめたものです。

     ここに各都道府県におけるの地価を発表しています。

 北海道の地価  青森県の地価 秋田県の地価
岩手県の地価 山形県の地価 宮城県の地価
新潟県の地価 福島県の地価 群馬県の地価
栃木県の地価 長野県の地価 埼玉県の地価
千葉県の地価 富山県の地価 山梨県の地価
東京都の地価 石川県の地価 神奈川県の地価
静岡県の地価 愛知県の地価 岐阜県の地価
滋賀県の地価 三重県の地価 福井県の地価
京都府の地価 奈良県の地価 和歌山県の地価
大阪府の地価 兵庫県の地価 鳥取県の地価
岡山県の地価 島根県の地価 広島県の地価
山口県の地価 香川県の地価 愛媛県の地価
高知県の地価 徳島県の地価 福岡県の地価
大分県の地価 佐賀県の地価 長崎県の地価
熊本県の地価 宮崎県の地価 鹿児島県の地価
沖縄県の地価    




おかしな地価公示価格

地価公示について言えば、標準地(公示地)が煩雑に移動していることが問題です。このように観測地点が移動したのでは意味をなさないのです。

さらに公示地は標準的な宅地に統一されているのではなく、商業地なども含まれ、土地の形状や面積などは異なっています。そのような条件が
違う土地を比較しても、意味はありません。そこには政府が地価を操作しようとする意図が感じられます。また、政府が発表した時点ですでに、何ヶ月も前の価値でしかありません。

地価は、
相続税評価額固定資産税評価額のベースとなっており、そこに住み続けている人にとって、周辺での取引価格の高騰により勝手に不動産の課税額が決められていく事に問題があります。

年間に取引される土地は、全体の土地の
ごく一部でしかないのです。その取引価格は当事者以外には公表されず、又、近隣の土地は取引がなくとも、取引された土地をベースに評価されてしまうのです。そして一部の投機的な行動により、大きく変動してしまいます。地価公示はこうしてごく少数の取り引き事例で全体の地点が評価されていきます。

或は、たとえ取引が無くとも、将来値上がりする大きな要因さえあれば簡単に値上がりするのです。この上昇した地価を調整するにはかなりの時間を必要とし、かつ公平さは失われます。

土地鑑定疑惑

05年、東京渋谷区にあるファッションビルの鑑定をめぐって、テナント側がビルの所有者を訴えました。理由は、テナントに対して家賃の引き上げを求める目的で、不当な鑑定評価をした疑いです。

というのも、地価公示地が近くにあるにもかかわらず、原宿駅近くの、公示価格が高い所をわざわざ参考にして、鑑定価格を引き上げるている事です。しかもこの鑑定評価書を作成したのが、
不動産鑑定士協会会長の事務所でした。

06年4月には、JPモルガン信託銀行と新生信託銀行が、相次いで金融庁から
業務停止を受けました。また、J-REITでもおかしな鑑定が多く出まわりました。現実の賃料より3割も高い想定ではじき出した物件もあるとか。

不動産が
証券化し、投資利回りが重視されるようになった事で、ファンドは鑑定士に対し、利回りに合った不動産価格になるように鑑定評価を依頼しているといいます。

鑑定士は仕事欲しさに依頼主に媚を売り、高値で転売したいノンバンクのため、評価を高く設定するなど。ただその影響は個人の土地所有者にまでおよぶのです。ところがそのツケを08年9月の
リーマンショック
襲ったのです。

地震の影響

国土交通省が11年9月発表した基準地価は、3月の東日本大震災と東京電力福島第1原発事故発生以来初の全国規模での地価調査となりました。

福島県など被災が大きかった東北地方の地価下落が目立ったほか、液状化への懸念から東京湾岸エリアでも地価が弱含むなど、震災の影響が見えました。

そして、事故に伴う原発不信の地価への影響は福島県以外でも広がり、地震・津波への安全対策が不十分」として国の要請で5月にすべての原子炉の運転を停止した中部電力浜岡原発の、静岡県御前崎市では住宅地の地価が平均6・7%下落し、県内35市町で最大。調査地点で原発に最も近い同市佐倉の地価下落率は7・2%とひときわ大きいのです。

ただし、岩手県11、宮城県25、福島県50の計86地点が調査実施を見送った上、
液状化被害が大きかった千葉県浦安市の住宅地の下落率は7・1%ですが、これも同市内7地点の調査を見送りました。震災の影響は今後、拡大する可能性もあります。

東京都内の住宅地では中央区が湾岸部で
高層マンションに買い控え傾向が見られ、年間の下落率が0・9%と拡大。対照的に震災後、地盤の安定度などで人気が出た多摩地域、武蔵野市などは下落率が縮小し、人気エリアの変化がみられます。

大災害と地価の変動は連動します、これからの住まいは、災害の少ない地域を意識せざるを得ません。


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