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敷金返還トラブル

賃貸住宅のトラブルで一番多いのは敷金の返還問題です。賃貸住宅から引っ越す時に大家から、現状回復を求められ、修理代を理由に敷金から差し引かれたり、法外な料金を請求されていするトラブルが相次いでいます。

基本的に敷金は、家賃の不払いに備えて大家さんに預けておくものです。引越時に改めて気が付く、通常の生活による汚れや傷、劣化などの自然消耗は大家さんの負担です。これは今までの敷金返還訴訟において、
最高裁などで定着済みです。

東京都では、2004年
「賃貸住宅紛争防止条例」で賃貸人に対して、契約時点での的確な説明を行なう事を不動産業者に義務付けました。

一方、故意や過失で付けた傷や、手入れ不足が原因であれば、賃貸人の負担です。

大家負担 タタミの表替え(破損していない場合)
  家具によるカーペットのへこみ
  テレビや冷蔵庫裏の壁の黒ずみ
  日照による壁、床の変色
  かべの画びょうの穴
賃貸人 手入れ不足による換気扇の油汚れ
  手入れを怠った浴室タイルのカビや汚れ
  キャスターつきの椅子による床の傷
  ペットがつけた傷
  飲み物をこぼしたままのカーペットの汚れ

          国土交通省や東京都の例

その他関西地区では
「敷引き」というのがあります。敷金の何割かを引越時に差し引く事を事前に決めるものですが、大阪高裁では06年、「敷引き」を無効とする判決がでています。

裁判例としては、アパートの元借主が過去5回に渡って支払った計50万円の
更新料などの返還を家主側に求めた訴訟で、2009年8月大阪高裁は求を退けた一審・京都地裁判決に対し、家主側に45万5,000円の支払いを命じました。

これは、更新料の額が月額賃料の2カ月分余りで高額であるこなどが理由です。高裁判決で、借主側の更新料等の返還主張が認められたのは初めてです。

一方、退去時に敷金から賃料1カ月分を差し引いて返還する契約
(敷引特約)消費者契約法に照らして無効かどうかが争われていた裁判で、横浜地方裁判所は2009年9月、その有効性を認め貸主側勝訴の判決を言い渡しました。

その理由の一つとして被告が主張する空室時賃料分を敷引で回収する方法は短期間居住する賃借人にとっては不利でも長期間居住する賃借人にとっては有利であるから、賃借人に一方的に
不利益をもたらすとは言えないとしました。


2009年7月に京都地裁で言い渡された
更新料を無効とする判決に対し、2009年10月大阪高裁は、借主が貸主に既に支払った更新料の返還を求めた訴訟の控訴審判決で、更新料を有効とし、貸主側が勝訴しました。

判決によると更新料がなかった場合、「月額賃料が当初から高くなっていた可能性がある」ことから、更新料がないことが、借主にとっての
実質的な利益になったかは疑問だとしています。


別の例があります。2003年、京都市のマンションに月3万8千円の賃料で入居。1年ごとの契約更新時に
賃料2カ月分の更新料を支払う契約を結び、退去時の補修費にあてるとされる「定額補修分担金」12万円も徴収されました。2006年度までの更新料3回分(計22万8千円)は支払ったが、2007年度分は支払いを拒み、その後に転居しました。

2009年9月の一審・京都地裁判決同様、2010年2月大阪高裁は
更新料を無効とし、貸主が敗訴しました。理由として、更新料について「趣旨不明確な部分が大きい」と。

また、家主が契約更新を拒む権利を放棄する対価や、賃料の補充分としての性質も認められないと指摘。消費者の利益を一方的に害する契約条項を「無効」と定めた消費者契約法に反するとしています。

なお、礼金に関わる裁判の例として、2008年9月、
京都地裁でありました。
家賃は6万1,000円、礼金18万円、更新料は1年更新2カ月分。判決によれば、「賃料の一部前払いとしての性質を有する」などとして礼金約定を有効とし、控訴を棄却しています。


また、2009年賃貸住宅の入居者の
連帯保証を請け負う家賃保証会社9社が、家賃滞納などの信用情報をデータベース化して一括管理する事業を始めると発表。

滞納を繰り返す悪質な入居者を締め出す狙いですが、これにより一時的な家賃滞納でもデーターベースに記録されれば常習者と同様に賃貸住宅を
借りにくくなる恐れがあるとして、業界内にも反対論は根強いのです。


退去時に必要以上の修繕費の請求、敷金の返還などの
トラブルが後を絶たないため、2011年6月国土交通省は、原状回復についての指針を7年ぶりに改訂する方針を明らかにした。

フローリングや壁の傷、汚れなどについて、貸手と借り手のどちらが費用を負担するかを詳細に整理し、契約時に文書で取り交わすよう求める内容になっています。

貸手が負担するものとしては、家具による床、カーペットのへこみ▽テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ――などを列挙。たばこは部屋全体が変色したり、臭いがついたりした場合にのみ、壁紙の張り替え費用などを借り手の負担とすることが妥当としています。

また、床、建具、玄関・廊下、台所などの項目ごとに、修繕の単価を明記する書式も作成し、床の項目では、さらにフローリングや畳などに細分化して、単価を書き込めるようにしています。


  「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の改訂について-国土交通省

  
賃貸住宅トラブル防止ガイドライン -東京都

  
敷金問題研究会

国土交通省は「あんしん賃貸住宅に関する情報提供ホームページ」を開設。
http://www.anshin-chintai.jp

同省では、高齢者や障害者、外国人などの入居を受け入れる民間賃貸住宅の登録や、居住に関するサポートを行うことで、高齢者などの入居の円滑化と安心できる賃貸借関係の構築を支援しています。

ゼロゼロ物件の罠

ある男性が都内のワンルームを探していたら、敷金・礼金・保証人もいらない「ゼロゼロ物件」に目がとまり、新宿の不動産屋に入りました。とりあえずは契約内容を聞き、早速契約しました。

本人は経済的に厳しく、そんな折当月は家賃か携帯料金のいずれかを選択せざるを得ない状況でした。とうとう家賃は払えずに月末が過ぎてしまいます。そんな中、翌月の3日の夜帰宅すると
ドアが開かないのです。

不動産会社にTELしても連絡は取れません。仕方なく、まんが喫茶で過ごすはめとなる。その後、テレビなどの
家財全てが処分されたのです。その間1ヶ月半ほどは、ネットカフェなどや友人宅などを転々とします。
結局消費者センターに頼み、口頭で謝罪した不動産会社と30万円で
和解となるのです。

また、不動産会社「スマイルサービス」の物件の元入居者ら9人が、家賃滞納を理由に無断で鍵を交換されたり、所有物を撤去されたりする違法な
「追い出し」を受けたとして、同社に約3400万円の損害賠償を求めた集団勝訴は、2009年4月に東京地裁で和解が成立しています。

1990年代後半から
家賃保証業による「貧困ビジネス」が続々増えています。現在100社ほど存在するらしい。家賃保証業とは、借主から家賃を3〜9割り程度の保証料を取り、連帯保証人となります。

そして、借主が家賃を滞納した時は、家主や管理会社に立て替える一方、借主からその分を回収するシステム。

ただし借主は
保証会社に慰謝料を求めて各地で提訴しています。ある不動産仲介会社は「家主にとって便利で欠かせない存在となっている」と言います。

礼金と敷金

アットホームが調査した2010年度の首都圏における居住用賃貸市場動向によると、賃貸住宅入居時にかかる初期費用について礼金・敷金共に「2カ月」の割合がアパート・マンション、地域の区別なく09年度より軒並み減少しました。
特に礼金は、「0カ月」の割合が増え、首都圏全体のほぼ3分1を占めました。

  礼金2カ月 敷金2カ月 礼金ナシ
マンション 14.7% 40.4% 28.9%
アパート 6.7% 31.3% 33.8%


更新料

京都府と滋賀県のマンションを借りた男女計3人が家主を訴えていた、貸住宅の契約更新時に家主が借り手から「更新料」を取る契約は有効か、無効かの訴訟の上告審判決で2011年7月、最高裁第二小法廷は、「高額すぎなければ有効」とする初めての判断を示しました。そして、更新料返還を求めた借り手側の請求をいずれも棄却。

更新料については、両府県や首都圏を中心に商習慣として定着。控訴審の大阪高裁では有効1件、無効2件と判断が分かれていましたが、「更新料を取る契約そのものは
原則として有効」と判断が統一されました。

裁判では、更新料を取る契約が、消費者契約法により無効となる「消費者の利益を不当に害する契約」にあたるかが争われたのです。

法廷はまず、更新料について「一般には家賃補充や前払い、賃貸契約を円満に継続するための対価などの複合的な性質がある」と述べ、徴収する
経済的な合理性を認めました。

さらに、一定の地域に更新料があることは広く知られていることなどから、「契約書に具体的に記され、家主と借り手が
明確に合意している場合に、両者の間で情報や交渉力に大きな格差はない」とも指摘。家賃や更新される期間に照らして高額すぎない限り、消費者契約法により無効とはならないと結論づけたのです。

追い出し屋の被害

「ゼロゼロ物件」と言われる賃貸住宅に入居した福岡市の30代男性が、未明にわたる家賃の強引な取り立てを受けたとして、家賃保証会社「フォーシーズ」(東京)と社員3人に100万円の損害賠償などを求めた訴訟の判決で、福岡簡裁は2009年2月18日までに、同社に慰謝料5万円の支払いを命じました。

家賃帯納者への強引な
督促行為の問題に取り組む「全国追い出し屋対策会議」が結成された。2009年2月大阪市内にて結成総会を実施、弁護士、司法書士、被害者など総勢80人が参加。

そんななか、大阪で家賃を滞納した借主が、玄関の
鍵を2回交換され居住権を侵害されたとして貸主に慰謝料などの損害賠償を求めていた裁判で2009年5月、大阪簡裁は鍵交換を不法行為と認定し、約65万円の支払いを命じました。
追い出し行為の鍵交換について、
賠償責任を認めた司法判断は始めてです。

本来、賃貸住宅の家主側が入居者の意に反して退去を求める場合は、部屋の明け渡し訴訟が必要です。無理やり追い出せば、不動産侵奪罪。追い出すと脅して家賃を取り立てれば、恐喝罪にあたります。

国土交通省が都道府県や地方整備局などを通して、滞納時の回収方法をめぐる調査したものがあります。05年度以降190件ありました。

 執拗な督促 101件
 鍵の交換 38件
 高額の違約金請求 25件
 室内侵入 19件
 家財処分 13件
 強制退去 8件

国土交通省によると、民間賃貸住宅(約1300万戸)の約4割が家賃保証業者と契約し、急速に市場が拡大。これに伴い、一部業者による追い出し行為が社会問題化。政府は借り主の住まいの安定確保に向けた、効果的な被害救済の体制づくりを図るとしています。

被害相談窓口  東京都消費者生活総合センター
           
大阪府消費者生活センター
           
福岡県消費生活センター
           
愛知県中央県民生活プラザ


古き良き町

日本にはまだまだ古い町並みが残っている場所が沢山あります。中でも全国各所に観光地としても有名な「重要伝統的建造物群保存地区」があります。そんな伝統的な町屋に住みたいという人は結構いるようです。

福岡県の土蔵造りで有名な
八女市では、「八女町屋再生応援団」(NPO)があり、町屋の仲介をおこなっています。ただし入居の条件は「町並みを守り、地域のまちづくりに参加出来る人」とのこと。

石川県
金沢市では、町屋に住む場合、改修費用については市の補助金が出るそうです。京都では「町屋倶楽部」が町屋の仲介行なっています。ここでは大家さんとの「お見合い」を設け、お互いに理解しあってから決定する仕組みです。

持ち主側としては「必要になった時に返してもらえるか」「勝手に改修されないだろうか」との不安があり、それゆえなかなか賃貸物件の登録数が増えない理由となっています。
以下には、町屋の仲介団体を揚げました。

かなざわ町屋情報バンク 金沢市住宅政策課
八女町家再生応援団 八女町商工観光課
秩父町屋倶楽部  
京都町屋倶楽部



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