眺望権の考え方には日照権と基本的には同じです。しかし、日照権の侵害は比較的に認定されやすいのに対して、眺望権は殆ど認められないのが現実です。

その理由としては、「我慢すべき限度」の差が大きい事と、もう一つは、日照については快適な生活を営む上において、不可欠の利益だとされるのに対して、眺望に関しては、そのような利益とは考えられていないとされています。

ですから、都市における一般的な住宅では、眺望阻害は、殆ど我慢すべき範囲と判断されます。

1.） ある別荘地での事例です。原告は木曾駒高原に木造平屋建ての別荘をたてました。ここからの木曾御岳山の山並みが重要な眺望でした。
ところがその後100ｍ程離れた場所にリゾートマンションが建設されたのです。

そのために原告は眺望を阻害されたとして、裁判所に訴えました。結果は訴えを認めたものでした。
判断の理由として、被害を受けた別荘からの眺望は、格別の価値を持っている事と、この別荘の建物は、眺望の利益享受が重要な目的として建てられている事。そして眺望阻害者は、被害別荘から100ｍ程離れた所に、付近では見られないような10階建のリゾートマンションである事と、被害別荘の持ち主がこれまでに享受してきた眺望に対して何の配慮もせず又、事前の説明をもしなかった事。

以上により、92年大阪地裁は、眺望阻害は一般的に是認し得る限度を超えた不当なものとして、阻害者に損害賠償を命じる判決を出しました。

2.） 大阪の芦屋でマンション業者が、交通の便は悪いが、素晴らしい眺望をセールスポイントとしてマンションを売り出しました。その業者は南側に小さな土地を所有していましたが、購入者に対して、「そこには高い建物は建てない」と約束していました。

しかし業者は南側の土地を大きく買い進め、別の業者に売ってしまったのです。でもその売買契約書には「2階以上の眺望を阻害する建物は建てない」旨を書き加えていました。でもその祭に、住民と話し合えば建築制限条項を無視出来るような説明を行なっていたのです。

しかし、土地を買った業者は住民と話し合う事もなしに5階建てのマンションを建てたのでした。眺望の被害を受けた住民達は南側に建てた業者とは結果的には、和解をしています。でも土地を売った業者に対しては損害賠償の訴えを起こしました。

1993年大阪地方裁判所は住民の訴えを全面的に認め、損害賠償の支払を命ずる判決を下しました。理由としては、土地を売った業者は、建築制限付きの売買契約書を公にせず、眺望阻害と同視すべき行為を行なったものと判断したのです。


3.） 札幌市内の分譲マンションで眺望権を争った例があります。
眺望の良さを売りとした15階建てのマンションの13、14階を購入した住民が訴えたのです。
実はその翌年に同じ不動産会社が、60ｍ南側に別の15階建てのマンション計画を発表し、その後完成させたのです。住民らは、「眺望権」ではなく「信義則違反」として争いました。
2004年札幌地裁は原告の一部を認めて不動産会社に賠償命令を出したのです。

ただし問題はそれだけでしょうか。それらのマンションの北側にあるであろう住宅等の眺望や日照の権利は無視されるだけなのでしょうか。新しくマンションに入る人は、その建物が、近隣住民の色々な権利にたいしての犠牲の上に成り立っている事を知る必要があるでしょう。

3.） 花火が見えなくなり訴訟を起こした例です
2003年に東京の隅田川花火大会が見えるマンションの部屋を購入した人が「同じ業者がすぐ近くに別のマンションを建設し、花火が見えなくなった」として、損害賠償を求め訴訟しました。
実は、購入者は、隅田川花火大会を取引先の接待に使うために購入したのです。

2006年12月東京地裁は、その事を業者は知っていたと判断し、「観望を妨げないよう配慮する信義則上の義務に違反する」とし、賠償請求の減額はあるものの業者に賠償の支払いを命じました。

4.）建築の差し止めを命じる例
神奈川県真鶴町の相模湾を望む立地に別荘をもつ男性は、その海側の隣地に高さ8ｍの住宅が建つ事に対して、眺望権を奪うものとして建築の差し止めを求めていました。この建物が建つと海の眺めを遮られることになるのです。
09年4月、横浜地裁小田原支部は眺望の利益を認め、建築の差し止めを命じる決定をしました。裁判官は「良好な眺望は法的保護に値する」と認定、また隣地の所有者が建築内容について男性側と事前に協議をしていないことなどにもふれています。隣地住宅の工事はすでに一部始まっていました。

新築マンションと、その南側に建つ超高層のオフィスビルとの関係における例です。

大阪市中央区にある高さ約120m、35階建てのマンションでは、18年2月から住民が入居する予定でしたが、その後、この南側に高さ91ｍのオフィスビルが建設されることがオフィスビル側からの知らせを受けてわかったのです。

そこで一部の購入者から販売元の不動産会社に、抗議が出ていました。
ただ、販売元の不動産会社側として事前に購入者には、南側で将来建物が建つ恐れがあることを承知してもらっていました。
しかし、マンション販売側は、購入者に対して期日までに解約すれば、購入費用を返金するという、異例の対応をしたのです。
この素早い対応は、不動産会社としての今後の信用を第一としたのでしょうか。この事例はこれからのマンションにも影響が及ぶものと考えられますね。

00年、大阪市浪速区に建つ地上28階建ての超高層マンションを購入した住民は、約80ｍの距離で同じデベロッパーの近鉄不動産が05年に建てた地上39階建てのタワーマンションのために眺望が悪化したとして、慰謝料の支払いを求めた訴訟を起こしました。それにたいして、08年6月大阪地方裁判所は原告側の請求を棄却しました。

先に建てられたマンションのパンフレットには、「上層階の東方向を望む住戸からは、生駒山を背景に上町台地を望む眺望をお楽しみいただけます。」などの文句が書かかれていました。

そして原告は眺望に魅かれて上層階を購入したが、購入時に新しいマンション計画についての説明はなく、近くに超高層マンションが建てられることがわかっていれば購入しなかったと主張しました。

しかし裁判所は眺望権よりも、売買契約の手続きに問題があったことに重点を置いて判断しています。裁判所が重視したのは、売買契約締結前に近鉄不動産が行った、将来眺望が変わる可能性があることを明記して承諾を求める重要事項説明でした。

売買契約書の特約条項には、「・・・本マンション南側道路をはさんだ近接地およびOCATをはさんだ東側近接地は開発予定であり、本マンションの眺望、日照条件、交通量等に変化が生じる場合があること等、周辺環境を充分調査確認のうえこの契約を締結し、以後この環境について売主および関係者に対し何ら異議を申し立てないこと」の記載がありました。

裁判所は、重要事項説明を受けた段階で原告が特に質問をせず、異議も唱えなかったと指摘して、説明内容に納得して売買契約を締結していると認定しました。

日影規制もない都心の商業地域に建つ超高層マンションでは、“眺望権”を認める理由は少ない、との判断でしょう。しかし眺望権をめぐる裁判所の判断はまちまちのようです。