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将来性

国土交通省によると、95年以降、東京23区の人口は増え続け、特に05年の都心3区(千代田、中央、港区)の人口増加率は、2000年と比べて、いずれも15%を超えています。

総務省が発表した人口調査によると、
人口減少数の大きい10都道府県のうち半数を東北4県が占め、東北地域での人口減少の深刻さを改めて感じます。

県名 人口増加率(%) 順位
東京都 6.3 1
愛知県 5.9 2
滋賀県 4.3 3
神奈川県 4.2 4
千葉県 3.9 5
     
岩手県 -8.9 43
長崎県 -9.1 44
高知県 -10.4 45
青森県 -10.7 45
秋田県 -11.4 47

            ※2008年度総務省 対前年比増減率

秋田県がワースト1となるなど減少率も高いようです。「秋田の消費低迷は人口減が最大の要因」という指摘もありますから、東北の自治体としては大変な問題を抱えていることになります。

今日、若者が東京圏に
一極集中する傾向が深まり、現在の人口移動が続けば結果、2040年には523の市町村が消滅する可能性があるとの発表がありました。

2013年3月国立社会保障・人口問題研究所は、出産人口の95%を占める20〜39歳の女性人口が2010年と比べ、2040年に
5割以下に急減する自治体が全体の49.8%、896に上るという発表しました。

そして、東京23区(特別区)のうちで唯一、消滅可能性があるのが豊島区。2010年の調査では、人口密度は日本一です。 

自治体 2010年 2040年 減少率
 豊島区  50136人 24666人 ー50.8%
 足立区 90107人 49931人 ー44.6%
 杉並区 85802人 48466人 ー43.5%
 武蔵野市 23120人 13831人 ー40.2%
 渋谷区 36240人 21943人 -39.5%


2040年に20〜39歳の女性人口が半分以下になる市区町村の割合が青森、岩手、秋田、山形、島根の5県で
80%を超え、秋田県は大潟村以外のすべての市町村が当てはまり、県庁所在地の秋田市も含まれるのです。

消滅する自治体は、人口が
1万人を切ると、そこから一気に人口が減っていき、行政として機能の維持が困難になります。

人口減少の問題は、15〜64歳の生産年齢人口が減ることでです。保険料を支払っている世代の人口が急減し、年金を受け取る人口が急増すれば、いずれ公的年金制度は
破綻しかねないといいます。

利便性

利便性を測る物差しはありませんので、ここでは、人々の「住みたい場所」が利便性の一つの要素であると考えます。
人気のある住宅地の場所は昔からあまり変わりません。その地名自体がブランドを獲得してしまったようです。

 東京都2011年調査 住みたい・住みたくないの調査内容です。興味を引きます

国土交通省は平成18年5月に「将来住みたい地域」のアンケート調査をまとめています。
結果は、
東京23区では64.0%の人が「将来も同じような地域に住みたい」と回答しました。又、「(東京圏)23区を除く」で64.3%、「大阪市・京都市・神戸市・名古屋市」で63.0%、「近畿・中部圏(政令市を除く)」で57.1%、「地方の中枢都市(札幌市・仙台市・福岡市など)」で70.3%となっています。

しかし逆に、「地方の中核都市(県庁所在都市及び人口30万人以上の都市)とその周辺」で47.8%、
「地方の中小都市」では39.8%と、大都市との差が大きくなっています。

住み心地

アスパラクラブのアンケート調査では、現在住んでいる地域を気に入っている人の割合は8割以上との結果が出ています。気に入っている内容を表にして見てみました。

  理由
1 交通の便 22.9
2 自然環境 18.3
3 買い物が便利 17.9
4 閑静 12.5
5 治安が良い 5.8

09年8月、広告大手の博報堂は、47都道府県に暮らす20〜59歳の男女に自然の豊かさや治安、物価などの満足度を尋ねた調査を行いました。
結果は、
北陸、北海道、東北が1位から3位を占め、下位は近畿、関東でした。

質問は全部で20項目で、北陸地方は
「水、空気のおいしさ」「住居費の安さ」など8項目の質問でトップ。2位の北海道は「自然の豊かさ」や「余暇行動に便利」など北陸をしのぐ9項目でトップだったものの、4項目での満足度が大きく上回った北陸が総合的に上になりました。

住宅情報サイト「HOME'S」による、「住み心地」の調査、
「東京都内生活者実感ランキング」によると、07年に2位、08年では、前年首位の武蔵野市を抜いてトップに立ったのは、東京都府中市でした。
09年のアンケート結果を見ると、ほぼ全項目で平均を上回わりました。09年のアンケート結果を見ると、ほぼ全項目で平均を上回わり、「生活支援施設の充実度」「自治体公共サービスの充実度」「地域コミュニティ機能」が特に高く評価されました。

自治体の
「財政力指数」によると、07年度の多摩地区26市の3年平均値は1.094。府中市は1.335と、武蔵野市(1.650)、調布市(1.348)に次いで3位につけました。府中駅の南口再開発で96年に伊勢丹などが出来たことでイメージが大きく変化、以降街行く人の年齢層が若返り、街の雰囲気が全体に変わり、今の人気につながりました。



評判のマンション

東京都内では近年「湾岸戦争」とよばれる程に、東京湾沿いにマンションが乱立しました。その結果都内では大規模マンション用地がなくなり、都内でのマンション供給が急減しました。

そのため
東京都中央区では、42年ぶりに人口12万人を突破。10年度の国政調査では、人口増加率が24.8%で全国2位。
7年後には14人に達する公算で、若い世代を中心に区外からの転入者が急増により駅、保育園整備が追い付かない状況です。


東京都江東区豊洲は、以前では工場跡地に高層マンションが建ち並びましたが、やはり周辺は町らしさの欠ける地域でした。
しかし
ショッピングセンターが出来た事により、住みたい地域として人気が高まりましたが、2011年3月の大震災後は、敬遠されています。


茨城県守谷市14.2%。これは06年3月に発表された住宅地公示価格の上昇率です。東京圏の住宅地での上昇率では東京都港区につぐ2位の伸び率。05年8月に開通したつくばエクスプレス(TX)の駅にあたります。

距離的には都心に近いものの、交通の便の悪さから
「陸の孤島」と呼ばれていたエリアが一気に活性化しました。しかしTX沿線がすべて勝ち組になったわけではありません。
成長が見込める駅は快速電車が停まり、
他の鉄道との乗り換えが可能な駅。

その両条件を満たす流山おおたかの森駅、柏の葉キャンパス駅のいずれも大規模なショッピングセンターが駅前に出来る予定です。そして隣接地には大規模なマンションが予定されているのです。

埼玉県河口駅周辺のマンション販売は苦戦を強いられていましたが、
駅の近くにシネコンを含むショッピングセンターが出来た事により人気が上がってきました。


神奈川県川崎市の
武蔵小杉が最近注目されています。なにせ東急東横線、東急目黒線、JR南部線が交わり、さらに09年にはJR横須賀線の新駅も予定されているからです。それゆえ、06年の年末には高層マンションがニョキニョキと立ちあがってきています。

愛知県は「愛・地球博」以降、中部国際空港「セントレア」も出来て成長著しいです。そこではやはりマンション開発が活発化しています。

そのマンション活性化に重要な役割を担ったのは
市営地下鉄名城線です。1965年に部分開通し04年には環状線として開通した事で交通の利便性が確保されたことになりました。そのため環状線の内側はマンションの供給が顕著になっているのです。後は人々を引き付ける魅力ある町をどう造り上げるかが問題になります。

近畿圏は近年超高層マンションの増加です。それも駅近に限定されています。しかしやはり用地不足が現れ始め、郊外へシフトする傾向にあります。

一般的に見れば緑あふれる住環境よりも、
利便性を重視している事がハッキリしています。又、一般の人も将来売れる事までも考えた、投資を重視しているのでしょう。現代のせわしい時代と金銭第一主義を反映しているようです。


千葉県浦安市の新浦安駅前は、
セレブな高級住宅街として人気がありました。東京からJR京葉線で16分と近い位置にあるわりに、マンションの住戸面積が広いのです。

人気が本格化したのは05年。全国の
公示価格の上昇率がベスト10に、浦安市の4ヶ所が入ったのです。35年前は海だった場所で、潮干がりが行なわれていた所なのです。

ここに住む主婦は
「マリナーゼ」と呼ばれ、東京白金の「シロガネーゼ」を地元の不動産屋がもじって、命名したそうです。しかし11年3月の東日本大震災によって状況は一変。液状化の代名詞となったのです。

大阪府の箕面市と茨木市にまたがる「彩都」は都市再生機構が「関西最後の大型ニュータウン」として開発し、07年3月にモノレールが延伸開業することで、人口が予想以上に増加しています。又、モノレール駅前には、英語で保育する託児所も出来ます。そして私立中学、高校も通学範囲に多くあります。

奈良県の
「登美ケ丘」は06年街の中央に近鉄けいはんな線が開通し、大型のマンションや商業施設が建設されています。この「登美ケ丘」という名前だけで現地を見に来る人も多いそうです。

又、大阪よりの白庭台駅も開発が行なわれていて、
公示価格の上昇率が奈良県内で1位になっています。この2駅共、有名な進学塾や英語塾が出きるようです。

以上の地域は、いずれも名前の
ブランド化を強みとして今後発展して行くのでしょう。利便性の良い場所は色々ありますが、ブランドを味方につければ怖いもの無し?

日本人の
ブランド志向は底知れぬ力があるようです。

住みたい街ランキング

2010年9月、マンション大手8社は共同ウェブサイトで、マンション購入希望者の住んでみたい街(2010年6月時点)の調査結果です。首都圏の首位は3年連続で「吉祥寺」で、関西圏は6年連続で「芦屋」でした。

順位 関東 関西
1 吉祥寺 芦屋
2 自由が丘 西宮
3 横浜 神戸
4 二子玉川 夙川
5 恵比寿 岡本
6 広尾 千里中央
7 鎌倉 梅田
8 目黒 茨木
9 神楽坂 京都
10 中目黒 三宮


2012年12月に不動産情報サービスが都内在住の20代の若者700人に聞いた、東京都内で家賃を考慮して、現実的に住みたい駅ランキングがあります。

順位 駅名 票数
1 吉祥寺 51
2 中野 27
3 立川 20
4 池袋 17
5 下北沢 16
6 調布 15
7 三鷹 14
8 荻窪 12
9 新宿 10
10 大井町 8


いずれも交通や生活の
利便性、街並みが評価されたといいます。

ただ、2013年2月、吉祥寺の路上で男性に
女性が殺害された事件が起きました。「安全な街」のイメージがどうなるのでしょうか。

不動産情報サイト「」が「2017年首都圏版 買って住みたい街ランキング」を公表

 

順位 買って住みたい 借りて住みたい
1 船橋 池袋
2 目黒 三軒茶屋
3 浦和 武蔵小杉
4 戸塚 川崎
5 中野
6 流山おおたかの森 高円寺
7 津田沼 恵比寿
8 町田 大宮
9 三鷹 吉祥寺
10 大宮 荻窪

                  (ライフルホームズ)

これまで常連だった吉祥寺が上位から姿を消し、軒並み東京周辺の近郊が続きます。いずれも東京都心まで30分前後の立地です。共働きが増え、利便性を重視する人が増えているようです。

このランキングは従来の意識調査ではなく、消費者からのサイト経由の問い合わせと検索の件数データを集計して算出。

次に、「老後に住みたい街」の調査結果(週刊誌)があります。

順位 地域(関東圏)
1 鎌倉(神奈川県) 10.4
2 二子玉川(東京世田谷区) 3.6
3 田園調布(東京大田区) 3.0
4 自由が丘(東京目黒区) 2.9
5 六本木・白金台(東京港区) 2.6

         ※2006年度調査

関東圏での調査によると、鎌倉がダントツです。海、山、川があり、そして古都の魅力がなんと言っても素晴らしいようです。その他は、高級住宅地のようです。

順位 地域(関西圏)
1 芦屋(兵庫県) 9.3
2 西宮(兵庫県) 4.0
3 豊中(大阪府) 3.7
4 三宮・元町(神戸市中央区) 3.1
5 四条烏丸(京都市下京区) 2.8

          ※2006年度調査


ちなみにある大手不動産会社が発表した「住んでみたい駅ランキング2006年関西編」によると、1位は「交通の便が良いこと」や「お洒落な街のイメージ」が評価され、
宝塚駅(阪急・JR線)となりました。2位は岡本駅(阪急線)3位は西宮北口駅(阪急線)4位梅田駅(各線)5位芦屋川駅(急線)となっています。

不動産情報サイト「HOME’S」は07年10月の時点で
京阪神の鉄道路線の人気度を調査、その結果利用者の満足度トップは、北大阪急行電鉄となりました。そして一番人気の駅は「千里中央」駅。「生活に便利そう」「住んでみたい」などの理由えおあげています。

11年1月、エリア情報誌「東京ウォーカー」の読者投票における
「住んでよかった街」ランキングの調査によると、第1位は、中野でした。2位は高円寺、3位は吉祥寺。若い女性でも気楽に行ける店が増え、地域密着の住民に優しい街になりつつあるとの意見があります。
 
関東、関西どちらも共通しているのは、
男性は自然を求め、女性は老後も都会生活をエンジョイしたいようです。


2016年、日経BP総合研究所では、大都市の住民が持つ
「将来、住んでみたい自治体編」を公表しました。調査は東京23区、大阪市、名古屋市、札幌市、福岡市の在住者に「将来、住んでみたい」と思う自治体を選んでもらい、ランキング化しました。

順位 地名 ポイント
1 札幌市(北海道) 563.7
2 京都市(京都府) 441.9
3 横浜市(神奈川県) 412.2
4 鎌倉市(神奈川県) 378.9
5 那覇市(沖縄県) 359.2
6 福岡市(福岡県) 288.0
7 神戸市(兵庫県) 250.6
8 石垣市(沖縄県) 249.0
9 函館市(北海道) 215.6
10 軽井沢町(長野県) 167.7

調査では、その自治体を選んだ理由も聞いています。

多かった項目は「自然環境が豊かなこと」(31.3%)、「街並みや景観が美しいこと」(24.2%)、「観光、仕事などで訪れたことがあり良い印象を持っている」(22.5%)、「公共交通機関が充実していること」(20.5%)、「おしゃれなイメージがある(まちのイメージがよい)」(20.2%)でした。

まちと自然が融合している様子が、好まれているようです。

総務省の統計からは、2016年度の東京23区の所得格差の統計が発表されました。

順位 区名 平均所得額
1 港区 1111万
2 千代田区 915
3 渋谷区 772
4 中央区 617
5 文京区 587
22 葛飾区 342
23 足立区 335

総務省の統計には給与収入だけでなく、株式の売却益や配当収入なども含まれています。総務省の所得データは税引き前のものであり、実際の手取り収入はもっと低くなります。

ある意見によると、港区は
ブランド力で富裕層を引き寄せていますが、足立区は、家賃など生活コストが低いため低所得者層が集まりやすい、と。

官能都市

ネクストのHOME'S総研が「センシュアス・シティ・ランキング」発表。その街に住む人が日常どのような体験をし、どのように都市を感じ、愛着を持つ街のランキングです。

センシュアス度の高い街では小さな居酒屋や酒場が集まった横丁、有名な高級レストランや料亭、夜遅くに美味しい食事ができる飲食店もあれば、大手チェーンの居酒屋、ファミリーレストランもあり、古い建物と新しい建物が混在、入り組んだ路地も多い。

住んでいる人も、年齢、職業、収入など様々。新旧、老若、洋の東西なども含め、あらゆるものが集まっているのが特長。

調査した都市は、全国の都道府県庁所在都市と、それ以外の政令指定都市。東京都と大阪市と横浜市については区レベルまで細分化して、全国134市区部を対象としています。回答者は、これらの都市に居住する20〜64歳までの男女1万8300人。

順位 地名 センシュアス度
1 東京都文京区 608.0
2 大阪市北区 566.5
3 東京都武蔵野市 550.4
4 東京都目黒区 548.6
5 大阪市西区 530.1
6 東京都台東区 525.9
7 大阪市中央区 525.4
8 金沢市 515.0
9 東京都品川区 508.7
10 東京都港区 488.6




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