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トクをする借り方がわかります









 
住宅ローンのタイプ

新築住宅の建設、分譲マンション或は中古住宅の購入のときに、まずはローンを考えます。そこで、主な住宅ローンのタイプ別の特徴を表にしました。
 

タイプ別 特徴 リスク
 固定型 融資金の受取時の金利が返済が終わるまで適用される 市場の金利がダウンしてもその恩恵に浴することができない
 変動型 市場金利に連動した金利が適用される 返済途中で金利がアップすると返済負担増となる
 固定期間選択型 一定の固定金利期間が終わるとその時点の金利が適用される 選択する固定期間によってリスクが違う

最近の傾向は金利固定型に人気があるようです。住宅ローンを利用する場合、一つの住宅ローンだけで必要な資金が確保できれば、それに越したことはありません。しかし、一つのローンだけでは資金の確保が難しい場合もあります。

又、金利動向から判断すると、どのくらいまで上昇するか、あるいはいつの時点になれば下降に転じるか不透明です。その場合、
金利タイプの特性が違うローンを組み合わせることで、金利が上昇しても下降に転じても返済額の負担が抑えられることも出来ます。

組み合わせ例 特徴
 フラット35+財形住宅融資 財形住宅融資が可能な財形貯蓄をしているサラリーマンの場合
 フラット35+民間ローン 組み合わせられる民間ローンは、「変動型」もしくは「固定期間選択型」になる

住宅金融支援機構は09年6月から住宅ローンの返済期間の上限を50年とする「フラット50」(固定金利)の取り扱いを開始しました。ただし「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、長期優良住宅の認定を受けた住宅が対象。

しかし日本での戸建て住宅の平均寿命は30年程といわれています。50年以上長持ちする家を建てなければならず、付帯設備も含めての補修費用もばかになりません。そしてなによりも、
50年後の社会が想像できるでしょうか。

また、「フラット35」(買取型)における融資率上限を現在の
9割から10割に引き上げました。こらは、「経済危機対策」として実施するものですが、楽になった分、後のリスクも考えるべきでしょう。


住宅ローンの審査が厳しい

住宅ローンは誰でも借りられると思ってい人が多いようですが、そうではありません。金融機関にとって、住宅ローンの審査は慎重に行われます。ここで審査におけるポイントを見ましょう。

収入 安定した一定以上の収入があれば、借り入れは可能
職業 サラリーマンは問題ありませんが、職業によって条件が異なるケースがあり又、自営業や会社経営の方は金利優遇が受けられない場合があり
勤続年数 勤続3年以上が目安
カードローン 自動車ローンなどを返済中の場合は、借りられる額が制限される場合あり。消費者金融からの借り入れをしている人はほとんど無理
金融機関との取引状況 融資の条件として一定の預金や給与振込み口座への設定を条件とされる場合あり

住宅金融支援機構のフラット35等の場合、比較的融資が受けやすいと言われています、下のサイトを参考に。

 フラット35  住宅金融支援機構のサイトで詳しく見れます
 フラット50  住宅金融支援機構のサイトで詳しく見れます
 住宅ローン減税  財務省のサイトで解説してます
 全国銀行協会  銀行へのQ&Aがあります


住宅ローンのトラブル

国土交通省の発表によると、住宅金融公庫の住宅ローンを延滞している債務者が年々増加しています。
平成8年から平成15年の7年間で、
約3倍にも増えています。
さらに、6ヶ月未満の延滞者は100万人以上いるというデータがあります。まだまだ増える可能性があります。民間金融機関のデータを加えるとさらに件数が増えていくはずです。

返済できると思っていたのに、返済できなくなる住宅ローンの怖さがあります。それには以下のような理由が考えられます。

金利 フラット35のローン申し込みを済ませても、金利は資金を受け取る時点での金利であり、新築住宅の場合、資金が受け取れるのは住宅が完成し、抵当権の設定等の手続きが行われる状態になっていることが前提になります。工事期間が長引けば資金実行は遅れ、その間、金利の動向が気になります。
マンションの場合は、
1年以上かかる場合もあります
収入 バブル崩壊後、土地神話は崩れ去り、毎年土地の価格は下がっています。土地に対する担保価値は下がる一方です。ですから金融機関はローンを組む人の実際の収入を基準とします。この手法の前提にあるのは終身雇用、年功序列賃金といった日本型雇用慣行であります。現実は会社のリストラや能力主義が増え、この慣行は崩れつつあるのが実態です。ローンを支払う期間中、現在の給料を維持出来るでしょうか
支出 ローンを組む時点で、子供は小さくても、成長にしたがって必要なお金が増えていきます。子供に対する教育費の負担を予め考慮する必要があります
融資額 フラット35の融資額は最高8000万円です。仮に最高額の8000万円を35年返済で借りる場合、金利2.90%で試算すると、毎月返済額は30万3432円になる。つまり、その4倍以上の122万円以上の月収のある人でなければ最高額を借りることはできないのです
共働き ローンを組んだ段階では収入が共働きの基準でも、奥さんが出産のために収入が減ってしまう場合もあります
離婚 夫婦で住宅を共有した場合、離婚した際に残りのローン返済の割合などでトラブルになります
共有名義 親と共有していた場合は相続の際、兄弟間で持ち分割合の紛争になります

不況のため住宅ローンの返済に行き詰まり、マイホームを競売で失う人が増えています。これは、民間での売却先が見つからない場合の最後の手段です。とくにリーマンショック以降競売件数は急増し08年度の競売件数は、前年度より35%多い1万6577件でした。

09年8月、不動産競売流通協会の調査結果から、競売にかけられる不動産の数が07年から08年までの1年余りでほぼ倍増したことが分かりました。また、都道府県別では、1千世帯あたり競売物件数(08年7月〜09年6月)が最も多かったのは茨城と宮崎の34件。山梨32件、福井30件と続き、
都市部より地方で競売物件が多い傾向がみられます。

住宅ローンの返済チェック

住宅ローンを選ぶ際、最も重視するのは金利の低さですが、返済のしやすさを見逃してはいけません。住宅ローンを組んだ後、生活の変化で家計の状況も変わって来ます。住宅ローンの返済も、家計の状況変化に対応できる内容になっているのか、ここで色々なケースを想定します。

返済内容の変更
 「毎月払いとボーナス払いの併用」から「毎月払いのみ」に変更
 「毎月払い分」と「ボーナス払い分」の返済金額の内訳を変更
 元金均等返済から元利均等返済に変更
 毎月の払込期日やボーナス払い月を変更
 変動型を固定型に変更


返済額の変更
 返済期間の延長などで月々の返済を軽くする
 返済が何カ月も遅れているが、遅れている分を今後の返済に加えて返済を続ける
 しばらくの間、返済額を減らして返済を続ける
 ボーナス分の返済額を減らす


返済の繰り上げ
 一部繰り上げの返済
 全額繰り上げの返済


以上のように、住宅ローンは長期の返済期間の途中で、返済に困ることもあれば、逆にゆとりが出てくる場合もあります。そのために、住宅ローンの返済内容が
融通の利くものになっているのかどうかを事前にチェックする必要があります。

 銀行とりひき相談所  全国銀行協会によるローンなどの相談案内です
 金融に関する警告情報  金融庁からのお知らせを参考に
 法テラス  法的トラブルで困った時は

    

危険な複数申請

金融機関にローンを申請する場合、失敗するパターンがあります。

まず始めに知っている金融機関1社に持ち込みます。通常なら7割程度の確率で 審査を通りますが、問題は、残りの
3割。この場合は申し込む側に問題があるケースが多いのです。審査が通らないとすぐに他の金融機関に持ち込む事が問題を起こしがちです。

金融機関にローンを申請すると、その記録は金融機関同士が利用する個人信用情報の
データベースに半年間掲示されます。2番目に申し込まれた金融機関は「自社が何社 目の申請先か」が確実にわかってしまうのです。

審査の担当者は情報を照会して、以前に他の金融機関に
持ち込んだ形跡があると、申請者の問題点を探し 始めます。これが審査が格段に厳しくなる理由となります。

金融機関は一般に、一つでも多くの住宅ローンを貸し付けたいのです。しかし、担当者自身が認めた融資先の返済が万一滞ると自身の評価に影響する事になり、一旦慎重になると逆に
貸さないための理由を探し始めてしまいます。

通常審査担当者は、あからさまには教えてくれませんが、馴染みの金融機関 などでは、ヒントを示してくれることが結構あります。例えば「他行なら可能性がある」「金額を下げれば」「1年くらい置けば」といったヒントが。

審査担当者との
コミュニケーションをうまくとれば対策を講じられないものは意外に少ないかもしれません。

あとは、1社だけに申し込まずに、最初から2社か3社の審査基準が異なるとみられる金融機関に同時に持ち込む事も考えられます。

地震後の恐怖

政府被害予測によると、首都直下地震M7.3で失われる住宅は、最悪の場合85万棟。ちなみに東日本大震災で失われた住宅は約13万戸。木造住宅密集地域では2500件もの火災が発生し、1都3県の65万棟は、火災により焼失すると予測されています。

東京においては4世帯に1世帯がマンション暮らしですが、耐震性の高い住宅であっても地震火災による延焼被害を防ぐことはできず、どのような住宅にもリスクがあるのです。

住宅ローン返済中の世帯にとっては厳しい状況になります。地震被害で住む場所を失ってもローン債務はなくなりません。しかし住宅ローン返済中の
世帯の4割は、地震保険に加入していないのです。

地震保険加入者でさえ地震保険を知らない人もいます。「地震保険は名前を知っている程度」が
6割弱。加入検討しなかった2割は、その理由を「検討のきっかけがなかったから」と回答しています。事態の深刻さを理解して契約されているわけではないようです。

東日本大震災の被災3県の貸出債権総額は、住宅ローン・事業用ローンも含めて
13兆5千億円強。そのうち住宅ローンの返済猶予およびリスケをした債務者は2012年11月末現在、約7000件。私的整理による債務免除が成立した事例は147件のみ。

他方、東京都における住宅ローン残高は、2009年9月現在で
24兆円以上。もし首都直下地震が発生したら、返済不能に陥る債務者数は甚大な数にのぼります。


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