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住宅業者倒産問題

埼玉県の住宅販売会社「アーバンエステート」は東京地裁から09年4月に破産開始決定を受けました。その影響で首都圏を中心に496棟が工事代金を受け取りながら未着工や未完成のままになっているのです。

そのため、埼玉弁護士会の有志は損害賠償請求や刑事告訴を検討しています。

「工事代金を5%割り引く代わりに、前金を多めに支払ってほしい」と持ちかけられ、7割を前払いし、
着工前に倒産にあった施主もいるといいます。通常は手付金10%、着工時30%、上棟時30%、完成時30%というのが一般的です。
そのほか、186棟で1000万円以上の前払い金が支払われている模様。

09年1月には静岡県下の「富士ハウス」(浜松市)が破産するなど、多額の工事代金が
前払いされながら、住宅が完成しない被害が各地で相次ぎ問題になっています。

工事途中で建築業者が破産した場合、所有権はあくまでも建築業者の財産です。工事が完了して建築業者から
引渡しが行われてはじめて、建て主の物となります。

建築途中で破産になった場合は、裁判所から選任された破産管財人に委ねられます。


住宅紛争に関する相談窓口は 
住宅リフォーム・紛争処理支援センター から。


住宅業者との問題

03年 長野県茅野市に住む男性が、市内の住宅建設会社に住宅の工事契約を結び着工。着工時に400万円を支払いました。

その後、基礎工事に多くの
欠陥が見つかり契約を解除。男性は05年10月、建設会社を相手取り、工事代金の返還を求める訴訟起こしましたが、支払い能力がなかったため、06年11月に100万円を受け取り和解。

その後 男性は07年11月、長野県は施工者の建設業許可にあたって
審査を怠った過失があり、そのため、欠陥住宅の工事をやり直す羽目になったとして、長野県を相手取り、940万円余りの損害賠償を求めました。申請書類が不十分だったことなどを挙げ、形式的な審査だけで実態調査を怠ったなどと主張した。

09年5月、長野地裁は建設業法の第一の目的は、適正な施工を確保し、
発注者を保護することだと言及。「出勤簿だけで専任技術者の要件を満たすと判断したことは、審査を尽くしたといえない」として、県に約575万円を支払うように命じました。

その後長野県は判決を不服として東京高裁に控訴しました。


次の例です
95年、A氏は住宅販売業者から土地と建物を買うため、
手付金1,000万円を支払いました。

早速A氏は
住宅ローン5,500万円を計画し、本件契約にローン特約を付したのです。その後A氏と販売業者との話し合いで特約期限を延長し、申込先は2つの銀行、融資額は5,000万円で変動金利、返済期間は融資申込先の最長年数とする、という内容の合意書を交わしました。

そしてA氏は2つの銀行に融資申込みを行ったが、完済時の年齢制限や、年収に対する返済負担率で問題があるとして断られたので、再び2つの銀行の支店7ヶ所に、完済時年齢が75才までの大型ローンの融資の可否を問い合わせをしたけれど、受け入れられなかったのです。

結局A氏は住宅販売業者に対し、
ローン解約を通告し、手付金の返還を求めましたが、販売業者はA氏が金融機関に対して真摯な申込みをしていないとして、本件解約は無効であると拒否したため、A氏は本訴訟を提起しました。

97年東京地裁の判決は、A氏は真摯な努力義務を尽くしたとして、その解約を認め、売主業者に手付金の
返還を命じました。

地震被害の問題

A氏の自宅はが2008年6月の岩手・宮城内陸地震で、震度5程度の揺れでした。近隣の住宅にはこれといった被害が見当たらなかったが、A氏の自宅は外装材のタイルが剥落したのです。

A氏の自宅は数年前に新築したばかりで、しかもその地区では最も新しい建物であるうえ、建築基準法のレベ ルを上回る最高水準の
耐震性能を住宅会社に要望したはずでした。

A氏は保存してあった設計図書を調べると、耐震性能が実際には
建基法レベルであることがわかりました。「耐震性能を下げてよいと言った覚えはな い」との言い分に、住宅会社の担当者は、「要望に沿って設計を変更したために性能が低下した」と説明。1階のある部屋に大きな窓を設けるという要望 でした。

A氏は「その要望は記憶しているが、代償として耐震性能が下がると説明を受け、了承した覚えはない」と反論。しかし住宅会社は「図書に建て主が
押印した以上、了承したことになる」との返事。又、タイルは無償で補修したものであり、損害賠償などは拒みました。

納得できないA氏は、住宅関連の消費者サポートを事業とするNPO法人に相談。しかし同法人でも、建基法レベルの設計図書に建て主の押印がある以上、住宅会社の
契約違反は立証し難いと判断したのです。

売買契約の取り消し

2年ほど前に購入した木造の戸建て分譲住宅に住んでいる男性は、最近、自宅の外壁が所々、亀裂したり反ったりしているのが気になりました。そこで、改めて購入時に住宅会社からもらった書類を熟読してみると、住宅購入の時期より1年以上も前に建物は完成していたのです。

男性は、住宅会社に外装材の補修を要求するとともに、完成から1年以上たった住宅を新築として販売したことを問い詰めました。すると住宅会社は、「当社の社内規定では完成後2年以内なら新築です」と返答。

男性は、住宅リフォーム・紛争処理支援センターに相談したところ、住宅会社 が販売した住宅は
住宅品質確保促進法に照らすと新築住宅に該当しないとのこと。

品確法2条2項は、
完成後1年未満で、住居として未使用の住宅を新築住宅と定めています。 また、消費者契約法4条1項1号によると、売り主から商品に関する「重要事項」について事実と異なることを告げられ(不実告知)、事実と誤認して購入した場合、買い主はこの売買契約を取り消せると定めています。

消費者契約法は、重要事項の具体的な内容は定めていませんが、売買契約を取り消せる権利は、契約締結から5年以内で、しかも消費者が事実を誤認していたと知ってから半年以内の場合に有効です。

よって、約2年前に自宅を購入した男性が権利を行使すれば、住宅会社は住宅を買い取らなければならなくなるのです。

手付金トラブル

2014年11月、適格消費者団体の消費者機構は旭化成ホームズに対して、消費者の間で契約手付金返還を巡る複数のトラブルがあったとして、消費者契約法に照らして不当と見られる契約約款条項の差し止め請求を行ったことを発表。

複数の消費者から、旭化成ホームズと建築工事請負契約を結んだものの、着工前に解約を申し出しましたが、手付金の返還を拒まれたのです。

「契約手付金」については、消費者側が契約解除を申し入れた場合は旭化成ホームズ側が
返還を拒否できること、さらに解約までに要した諸費用を別途請求できることなどを規定しています。

着工前の契約解除を巡っては、2004年7月28日の千葉地方裁判所と2006年6月12日の東京地方裁判所の判例があります。いずれも違約金条項は無効、実際の違約金は10万円にとどまるとしています。

住宅会社の多くがほぼ同様の条項を契約約款に組み入れているので、今後はトラブルが増える事が考えられます。

解約トラブル

2014年11月、適格消費者団体の消費者機構日本は、旭化成ホームズが抱える解約トラブルを公表。

以前から、複数の消費者から旭化成ホームズとの解約トラブルについて相談が持ち込まれており、2014年5月から是正を求める申し入れを行っていました。

旭化成ホームズといったん請負契約を締結したものの、事情があって解約を申し出たところ、
高額な違約金を請求された相談者が何人もいたのです。

消費者機構日本は被害を受けた相談者に依頼し、旭化成ホームズとの間で締結した
契約約款を入手。その約款には、引き渡し前の中途解約の際、契約手付金は返還しない旨が記されていました。

消費者契約法は、消費者契約の解除に伴う損害賠償額の予定について、『平均的な損害を超える部分は無効』と定めています。
旭化成ホームズと契約を締結した消費者が、契約直後に契約解除を申し出たと仮定すると、同社の約款では、何も出来高がない状態でも契約手付金は全額
返還されないことになるのです。

これでは、注文者にとっては非常に不利な契約と言わざるを得ません。クーリングオフ制度とまではいかなくとも、住宅のような高額の買い物に対して、発注者は未経験な人が多数です。

最近は、
プレゼンテーションが派手なものが多く、冷静に判断ができないまま契約をしてしまいがちです。発注者は、色々な人にまずは相談すべきです。


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