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近隣トラブルの悩み
 土地をめぐるトラブル
 
都市のスラム化






























































 
隣接地の調査不足

千葉県で空気が良く、緑がある場所での住宅を探していたAさんは、不動産業者に依頼しました。そして不動産業者が推薦する土地は、南東側に約4mの水路敷きに接し、その先には高さ約10mほどの竹や雑木等が繁茂する小高い丘に続いているところでした。

99年、建売分譲会社と売買契約をし、転居しました。不動産業者による調査だと、南東側の水路敷き先の隣接地が
土地区画整理事業用地であること及び近くに公園ができることでした。

ところがその年に、南東側の水路敷きに接した土地区画整理事業用地の外縁部に、鉄筋コンクリート造の高さ約5m、長さ約103mの
垂直擁壁が設置されたのです。実はこの擁壁に関する説明会が近隣住民に対して97年までに実施されていたのです。

Aさんは擁壁からくる精神的圧迫を免れるため、居間を2階に設置する改造工事を行い、その後不動産業者と建売分譲会社に対して、擁壁についての調査・説明すべき義務を怠ったとして訴えました。


02年千葉地裁は建売分譲会社に対して、Aさんの購入動機・目的を知っており、それに対する契約上の調査義務ないし説明義務に違反しているのとして、住宅改装費用一部の支払いを命じました。

隣人とのトラブル

99年住宅を購入したAは、隣人Bから日頃「子供がうるさい」と苦情を言われ、洗濯物に水をかけられたり泥を投げられたりしたことがあり、警察にも相談していました。そこでAは01年住宅を売却しようと不動産業者Cに依頼しました。又、この後この住宅を買う事になるDさんは不動産業者Eに依頼をしていました。

02年3月不動産業者CとEは他の購入希望者とA宅を訪れた際、Bから大声で苦情を言われ、この時の取引は成立しませんでした。しかし同じ日Dさんが子供とともに現地を訪れたときには、Bからの苦情はなかった。

Dさんは、不動産業者Cから
「重要事項説明書」および「隣人の方より、騒音等による苦情がありました」との記載のある「物件状況等報告書」に基づいて説明を受けていましたが売買契約を締結し、代金を支払って所有権登記をしました。

ところが、
しばらくしてDさんが子供と現地に行くと、Bから「うるさい」と言われ、後日警察を呼ぶ騒ぎにまでなったので入居を断念しました。そこでDさんは、不動産業者CとEに対して、説明義務違反があるとして不法行為による損害賠償を請求しました。

一審はその請求を棄却されましたが、その後、控訴し大阪高裁は04年売買代金の20%相当額として、A及び不動産業者Cにその支払を命じました。
Aと隣人Bとのトラブルや02年3月の件をDさんに説明せず、又、最近は隣人との間で全く問題が生じていないという誤信を生じさせたのであるから、
説明義務に違反したとの理由です。

境界塀トラブル

隣地境界に塀を造る予定だったが、 「こちら側の敷地での作業を前提にしていることには納得できない」と隣地からクレームがあり、やむなく境界線から30cm離して築造する事になった例があります。

ところが、内側に寄せて築造すると隣地側にある所有地は
、隣地同然の状態となります。そして「時効取得」の可能性があるといいます。

時効取得とは、20年間自分の所有地として、平穏かつ公然に使用していれば、他人の所有地でも所有権を取得できることです(民法第162条第1項)。20年も経過すれば、経緯は忘れ去られ、立証困難になるのです。

理不尽なトラブル

最近の近隣トラブルには理不尽と思える苦情が増えています。戸建ての建設現場でのこと。

敷地の南には道路があり、向かいは畑がひろがっていて、東と北側は空き地という、近隣問題はなさそうな環境です。工事着工前、工務店の社長が近隣に挨拶に行った際は、「お互いさまだから」と皆、感じがよかったのです。
客の要望で、日曜日に上棟することになりましたが、社長は「近隣のあの人たちなら理解してくれるはず」と安心してたのです。

ところが日曜日の作業をしていたら、警察のパトカーが現れ、地元の人から「休日に工事とは、労働基準法違反ではないか」との通報があったと言うのです。
通報したのは隣人ではなく、道路を隔てた田畑のさらに南側の住民と後でわかったのです。周囲に
音を遮るものがないので音が響き、気に障ったようです。

ゴミ置場トラブル

98年、買主は土地所有者と仲介者の間で契約をかわしある土地を買いました。ところが引越前に買った土地の前がゴミ置場である事を知ったのです。

ただ前土地所有者と仲介者はその事実を知らなかったのです。それで買主は前土地所有者に対して
瑕疵担保責任に基づく損害賠償を、また、仲介者に対し、宅建業法に基づく告知義務違反があったなどと主張して、不法行為責任に基づく損害賠償を求めて提訴しました。

01年神戸地裁はいずれの損害賠償請求も
却下しました。
理由としての一つは、ゴミ置場は、
誰かが住宅前にこれを置くことを覚悟しなければならず、恒久的な施設があるわけではなく、自治会でその場所が決められており、永続的に同じ場所に決められているという性質のものではない事。

仲介者に対しては土地建物の前がゴミ置場になっていることを
知らなかったゆえ、宅建業法に基づく告知義務違反はないというもの。ただここでは、前土地所有者と仲介者は事前に土地周辺の調査はするべきでしょう。

隣地騒音のトラブル

被害住人は駅から徒歩1分の商業地域のビルに住んでいます。その隣のビルに飲食店が開店しました。しかし店舗の排気ダクトとエアコンの室外機は住人側に設置。

そのため稼働時の騒音が規制基準を超えているなどとして、その撤去と損害賠償金の支払を求めて提訴。それに対して店舗側は権利の濫用であることや、
受忍限度は超えていないこと等を主張。

03年東京地裁は、受忍限度を超えており、1日につき3,000円の
慰謝料を請求することができるとしました。しかし、今後の改善工事の可能性もあり、ダクト及び室外機の騒音の状況、被害の内容等の事実関係の推移を待たなければ、損害賠償請求権の成否は、内容を確定し得ないから、将来の給付の訴えにかかる部分は理由がないともしました。

そしてダクト及び室外機が撤去されれば、店舗の営業は困難になることなどを総合すると、ダクト及び室外機の
撤去請求までは認められないとの判断です。



臭いのトラブル

99年、焼き鳥屋の近隣住民3人が「焼鳥を焼く臭いのために快適な生活が侵害されている」として、焼鳥屋とフランチャイズ会社に防臭対策と、損害賠償を求める訴訟を起こしました。
被告側は、排気ダクトを1階から3階屋根の上に変更していました。

01年、神戸地裁は臭いの低減措置と慰謝料72万円の支払いを命じました。しかし、02年大阪高裁は「排気口は高さ10mの地点にあり、においは拡散するうえ、住民らの家と反対方向を向いている。
受忍限度の範囲内である」として、住民の請求を棄却しました。


京都市にある
製菓会社は、第二種住居地域において約40m2の工場を含む建物の確認済み証を得、05年2月に完成。ところが近隣住民から同年3月、工場の操業後、においや騒音に悩まされ、市建築指導部に工場が違法操業しているのではないかと通報。

市の職員が工場内を調査すると、確認申請上は倉庫だった部分が菓子製造の作業場に変わっていました。 10年9月、京都地裁は、
建築基準法に違反する工場から発生した甘いにおいと騒音は、原告である近隣住民の受忍限度を超えていたとして合計約280万円を支払うよう命じました。

裁判所は判決文で、工場内に出力3.7kWの空気圧縮機を6台設置していた点や工場に相当する部分が50m2を超えていた点などを当時の状況として認定。建物は建基法48条6項に違反していたとしました。周辺住民らは裁判において、使用制限命令の迅速な実施などを怠ったと、市の責任も問うていました。この点について裁判所は、市の措置は不適切ではなかったと判断し、市の責任は認めなかったのです。

ペットのトラブル


ペットにまつわるトラブルの裁判判例です。

マンションでの動物の飼育禁止を求める。 91/12 
横浜地裁
入居案内には「動物の飼育はトラブルの最大の原因なので一応禁止する」旨の記載があった。

マンションでの動物飼育は、他の住民に有形無形の影響を及ぼすおそれのある行為であり、それを一律に
共同の利益に反する行為として管理規約で禁止するのは、区分所有法として許される。
近隣の飼い犬の激しい鳴き声で、アパートの住民が引っ越してしまい、アパートの所有者が家賃収入減に対する損害賠償を請求。

その他の近隣住民も精神的な苦痛を受けたとして、損害賠償請を請求。
95/2 
東京地裁
飼育上の注意義務違反が認められ、アパート賃貸契約の解除と犬の異常な鳴き方には因果関係がありとして、賃料の損害賠償を認める。

近隣の住民に対する慰謝料についても、ひとり当り30万円と認定。
分譲マンションの管理組合は小型犬の飼育中止を申し入れたが、従わなかったため小型犬の飼主に対して飼育差止め及び損害賠償訴訟を起こす。 98/3
最高裁
マンション生活は、お互いに節度を守る必要がある。
鳴き声の
騒音・臭気・体毛などを嫌悪する人、アレルギーを持つ人も少なからずいること、ベランダや換気口からの臭気の侵入、ペットの病気の伝染の危険性、排泄物などによる共有部分の汚損はマンションの経済的価値の下落をもたらす可能性がある。

飼主の自主的管理には限界があり、管理規約で禁止することには合理性が認められる。
自宅前の道路で、近づいてきた犬に突然吠えられたため、転倒し左下腿骨を骨折。

被害者が犬の飼い主に、慰謝料など、計610万円の損害賠償を請求。
01/1
横浜地裁
飼い主には、犬がみだりに吠えないように犬を調教すべき、注意義務があるとして432万円の損害賠償を認定。


これまでのマンションにおける裁判所の判断は、ペットの飼育を禁止する規約の有効性を認める方向です。
たとえ入居後に、規約を
「ペット飼育禁止」に改正しても、盲導犬や自閉症の治療などに必要不可欠なものでなければ、ペット飼育者の同意がなくても、改正を有効としています。

ペット火葬場のトラブル

東京都板橋区前野町の住宅街で進むペット火葬場「さかうえペット霊園」の建設をめぐり、近隣住民らは09年4月、煙で健康被害の恐れがあるとして、建て主らに建設差し止めを求める仮処分を東京地裁に申し立てました。
 
09年10月東京地裁は請求通り
使用差し止めの仮処分決定を出しました。霊園側は異議を申し立てたが、10年7月21日に確定。

「前野町の環境を守る会」は、健康への影響について専門家に調査を依頼したところ、環境基準値を超える
硫黄酸化物などが排出され、健康被害が出る可能性があるとの回答を得ました。

そして住民側は10年7月29日、煙突からかげろうが出ていることを確認したとして、決定に反する行為にペナルティーを科す「間接強制」を同地裁に申し立てました。

その結果10年8月、東京地裁は、同霊園が火葬場を使用した場合、付近住民ら19人に対して、1日あたり1人3万円を支払わせる「間接強制」の決定を。


人間の墓地や火葬施設を設置する場合は、
墓地埋葬法で知事の許可が必要だが、ペット火葬場の建設についての法の規制がないため、こうしたトラブルは各地で起こりつつあります。

近年のペットブームに伴い火葬場は増加し、ペット火葬場は全国で
約2300カ所に上ります。法の整備の遅れによりペット火葬場をめぐりトラブルを抱えた地域はほかにも沢山あります。

板橋区内では7年前にも別の住宅街で同様の計画が持ち上がった際、反対運動で中止されました。03年、区は建て主に対し近隣住民に対する説明責任の条例を制定したが、09年4月からは火葬場を住宅街から五十メートル以上離す
規制策を盛り込んだ改正条例が施行された。

ペット火葬場を規制する条例は23区で初めてのことのようです。これにより今後は住宅街での建設が事実上不可能となります。

しかし、業者は08年5月に手続きを始めており旧条例の適用を受けるため、新条例は適用されず、行政が建設を中止させる事は出来ないのです。
東京都多摩地区で最も早く条例を施行したのは02年のあきる野市。次いで調布、国分寺、八王子、日野市が制定しました。


ただし、事務所を構えず、バンやトラックの荷台に火葬炉を載せて火葬して回る
「移動式」には対応できないのが現状です。土地がなくても始められるため火葬だけを担当する業者が増えてきました。

ペット火葬のフランチャイズ事業者によると、全国に抱える加盟店の多くが自宅を事務所にし、火葬車で開業しているといいます。

ある火葬車を使う業者は、「うちは必ず、周辺に民家のない場所まで移動して火葬しているが、配慮しない業者もいるようだ」と指摘。

例えば、東京都八王子市下柚木の住宅街の場合、霊園ができたのは05年。駐車場に炉つきの
車をとめて火葬し、排煙・異臭の被害を受けた地域住民が火葬車を利用したペット霊園業者とトラブルになり、同市は火葬車の使用を規制する条例を制定しました。

葬儀場のトラブル

Aは、京都府宇治市に94年に自宅を新築。ところが05年、道を挟んだ東側に葬儀場がオープン。Aは、「出棺の様子が見えてしまうので、2階 の窓とカーテンを閉め切るなど日常生活に相当の影響を受けている」と主張。

葬儀会社側は「葬儀場は高度な公共性がある。フェンスを高くするには、費用がか かるうえ、威圧感が増す」と反論していました。1、2審判決は、
フェンスを1・2メートル高くするよう命じました。

しかし10年6月最高裁は、1、2審判決を破棄し、男性の請求を
棄却

判決は「社会生活上の
受忍限度を超えていない」と判断しAの逆転敗訴が確定。判決内容は、「出棺の様子が見える場所は原告宅の2階に限られる」、「葬儀の実施は月20回程度」、「ひつぎの搬入と出棺は速やかに短時間で行われている」とし「原告が強いストレスを感じているとしても、平穏に日常生活を送る利益を侵害しているとまでは言えない」と判断。
(毎日新聞)



落雪のトラブル

新潟県湯沢町にあるペンションの隣に建つ別荘の屋根から雪が落ちて押し寄せ、ペンションの庇がへこんだり壁が室内側に押し込まれたりする被害が生じました。ペンションの経営者は修理費用や営業できなかったことによるたと損害賠償を求めて訴えました。

別荘が1988年に完成した後、ペンションが建ったのは91年のこともあり、防雪柵の設置や損害賠償を支払う義務はないと反論しました。

09年11月東京地裁は別荘の屋根から落ちた雪を敷地内で処理せず、隣のペンションが建つ土地に
堆積させた被告は許されない。別荘とペンションの境界線に、原告が示した図面のような防雪柵を設置せよとの判決を言い渡しました。

自分の敷地に降った雪は自分の
敷地内で処理するのが原則との考え方を示し、ペンションが営業できなかったことによる逸失利益は、因果関係が不明だとして認めませんでした。

被告は地裁の判決を不服として、09年12月に控訴しました。

圧迫感のトラブル

6階建てのマンションの南側、6〜10m程離れたところに新しく10階建てのマンション計画が持ち上がりました。現在は冬至でも6時間程度の日照がありますが、計画建物によって、冬至には一日中日影になります。

また、南側を見たときに、著しいほどの
圧迫感、や閉塞感が生じます。よって現マンションの住民Aらは、計画の建物全部、或いは一部の建築工事の禁止を裁判所に求めました。

99年10月、神戸地裁は、
日照被害については、用途地域などから、判断し、不当なものとは言えないとしました。

しかし、圧迫感、や閉塞感については、一応認め、計画建物を8階まで下げることにより、ある程度の日照も期待出来、圧迫感、や閉塞感も緩和されるとして、8階を超える部分の
建築禁止を認めました。



廃プラによる健康被害のトラブル

問題となっている施設の一つは、05年4月操業の民間施設で、自治体から受け入れた廃プラを溶解しリサイクル製品の原料に加工している。もう一つは 寝屋川市と周辺の枚方、四條畷、交野の4市で運営する08年2月操業の施設です。廃プラの異物を取り除き圧縮、梱包する。

しかし民間工場の操業まもなく、近くの住民から
喘息やのどの痛み、湿疹、頭痛といった健康被害を訴える住民が相次ぎました。周辺の自治会はこの自体を予想し、04年4月に2施設の建築差し止めを寝屋川市に求めていました。

さらに04年7月、差し止めの仮処分を大阪地裁に申請したのです。それが却下されると05年8月、住民らは住民の健康に危害を及ぼす可能性があると主張し、両施設の
操業停止を求め大阪地裁に提訴。

その後東大の教授が06年6月に行った調査では、「
総揮発性有機化合物(TVOC)」が寝屋川市役所の屋上で1400マイクログラム観測されました。この値は全国的にはケタ違いに高い値です。「TVOC」にはベンゼン、キシレン(発がん性)や、シックハウス症候群の原因になる毒性が確認されています。

また、岡山大教授も、06年に住民600人を対象に行った調査の結果、工場から700m以内の住民は「
目がかゆい」と訴える人が40%、「のどに痛みがある」という人が35%おり、工場に近い住民ほど健康被害を訴える率が高くなっていることを明らかにした。

08年9月、大阪地裁は「健康に影響を及ぼす程度の化学物質が排出されている証拠はない」として、原告側の
請求を棄却した。
ただ、原告側の敗訴ながらも、施設側は可能な限り情報を公開し、化学物質の排出を最小限に抑制する努力を継続して
大気汚染が生じないよう注意すべきとしています。

全国にはこのような施設が約500あり、東京都町田市では住民の反対で建設を見送っています。

これと似たケースとしては、東京都杉並区の
「杉並病」があります。不燃ごみ処理施設の操業以降、周辺で健康被害を訴える住民が続出。都は当初、硫化水素による一過性の被害としたが、国の公害等調整委員会が、原因は施設から排出された化学物質との裁定を下し、都は損害賠償を行ったのです。

近隣工事トラブル

神奈川県川崎市内のマンション建設予定地で明和地所が、10年4月から既存の軽量鉄骨造2階建ての住宅を解体工事を行っています。

しかし、その解体工事が原因で、周辺の民家の
壁に亀裂が生じたり、内装クロスが割れたりするトラ ブルが発生しています。現地調査を行った設計事務所は、「地下水位は地盤面から1m以内と高く、液状化しやすいと思われる。」といいます。

事業主である明和地所の担当者は、「地盤が弱いことは認識している。工事の影響で周辺の住宅に被害が生じたと判明すれば、現状回復などに対応する」と説明しています。
(ケンプラッツ)

ゴミ焼却炉トラブル

10年7月、東京二十三区にある五つの家庭ごみ焼却炉の排気から6月以降、水銀が相次いで検出されたことが分かりました。この影響で 四つの炉が停止した状態です。組合は水銀が入った産業廃棄物が不法投棄された疑いもあるとみて、警視庁に届け出た。

水銀が検出されたのは足立区1炉(6月11日)、板橋区1炉(7月1日)、練馬区2炉(同8日)、世田谷区1炉(同18日)の4カ所の清 掃工場の五つの焼却炉。

いずれも炉内で、独自に定めている
規制値(0.05ミリグラム/立方メートル)を上回る水銀が検出され、このうち板橋では 炉内に付着した水銀の除去を終えて復旧したが、残る4炉が停止したままだといいます。

23区内には計40の焼却炉があり、今のところ焼却作業への影響は出ていませんが、家庭ごみに大量の水銀が混じる可能性は低く、「家庭ごみに水 銀を多く含む産業廃棄物を入れて不法投棄した疑いもある」としています。 (朝日)


太陽光発電トラブル-1

2008年4月、A氏宅の南側に新築した住宅があります。屋根の南側に7枚、北側に12枚の太陽光発電パネルを設置したのです。A氏とその住宅は共に2階建てですが、隣の住宅はより低い土地に建っているため、屋根の高さがA氏宅の2階に近いのです。

そのため A氏は隣の屋根の北側にあるパネルに反射する光で自宅の南側に目を向けられず、2階のバルコニーに出る際には
サングラスを着用せざるを得なくなり「受忍限度を超える」として、2010年に隣地の住人と建設会社を相手取って訴訟を起こしました。そして北側のパネルの撤去と計220万円の損害賠償を請求。

2012年4月、横浜地方裁判所は隣地の住人と建設会社に対し、住宅の屋根から
太陽光発電パネルの一部を撤去し、原告である隣家の住民2人に計22万円を損害賠償として支払うよう命じました。

判決理由は、北側の屋根に12枚のパネルを設置したことは原告の
建物所有権を侵害していると認定。建物所有権に基づく妨害排除請求権を根拠として、12枚のパネルの撤去義務を負うと判断したのです。

この判決を受けて新築住宅所有者は太陽光発電パネルを撤去。控訴もしなかった。しかし、建設会社は「反射光が通常の4000倍以上もまぶしいという隣家の住民の主張に、根拠はない」などと主張し、一審判決の取り消しを求めて
控訴

東京高裁はまず、「太陽光発電パネルを設置する際は、隣接する住宅の居住者への配慮が求められる」と言及。そのうえで、「反射光の強度が、他の屋根材と比べてどの程度のものかが明らかでない」としました。

太陽光発電パネルと陶器の瓦やスレート瓦といった他の屋根材を並べて約2mの距離から輝度計で測定したとき、太陽光発電パネルの輝度が最も低かったという建設会社の提出した証拠を引用。

隣家の住民が「反射光の輝度は通常の4000倍以上」と主張するデータは、フィルム感度を加味した指標を示す、写真撮影用の露出計を用いており、太陽光発電パネルの発する光の物理量を測定するためのものではないと判断。

パネルの反射光が隣家の住民の建物に照射される時間についても、夏至日は0分、春分の日や秋分の日は2階部分で1〜2時間、冬至日は1階部分で30分にすぎないとするタマホーム側が提出した証拠を認めました。「窓の位置や反射光の照射する範囲などを考慮すると、実質的に反射光が差し込んでいると評価できる時間はさらに短くなる」と判断。

このほか、カーテンを閉めるだけで反射光の透過を相当防げる点や、窓から差し込む反射光は直視しない限り継続的に被害を受けることはない点も指摘。
反射光の被害は容易に回避できると述べました。こうしたパネルの反射光による被害は、受忍限度を超えるものとは直ちに認められないと結論付けたのです。

結果2013年3月、二審の東京高裁は一審を覆しました。

太陽光発電トラブル-2

2015年9月兵庫県姫路市の男性が、約1MWのメガソーラー「姫路ソーラーウェイ」の開発支援事業者であるJAG国際エナジーに対し、「太陽光パネルの反射光と反射熱によって、平穏な日常生活を脅かされた」としてパネルの一部撤去と330万円の損害賠償を求め、神戸地裁姫路支部に提訴しました。

「姫路ソーラーウェイ」は、容量1224kW、出力990kWで、住宅地とため池に挟まれた埋立地に建設。シリコン型パネルを横向きに縦6段の大面積アレイとし、設置角15度で設置しました。

2015年11月に口頭弁論があり、2016年1月に双方から答弁書が提出されました。

訴状によると、2014年6月に太陽光パネルが設置されて以降、原告の住宅2階の東側窓から反射光が入るようになったのです。6月には部屋の温度は40℃、7月には40℃後半、8月には
50℃を超えるまで上昇し、原告本人と妻は、熱中症と診断されました。 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


続きは 土地をめぐるトラブル 騒音被害

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