マンション管理費等の横領事件は後を絶ちません。03年以降、国土交通省の把握分だけで１２７物件、被害総額は約１２億円にのぼります。以下の例をご覧ください。

　1.　東京の東洋ビル管理は首都圏で70物件を管理していましたが、03年に倒産後、50物件で計約１億８千万円が会社の運転資金に使い込まれていたことが発覚した。中には白紙の払い戻し請求書に組合の印鑑を押してあらかじめ渡したり、印鑑を預けたりしていた管理組合もあったのです。

　2.　05年に倒産した東京の 不動産会社・和泉創建は、26の管理組合の口座から計１億５千万円を会社の運転資金に使い込んでいました。

　3.　05年5月、マンション管理会社の元営業課長を、管理費を着服したとして業務上横領容疑で逮捕。98年から約５年間で、東京都中央区のマンション管理費の口座から計約３２００万円を着服したとみられます。マンションは５０階建てで６２４戸。

　4.　05年、ライオンズマンションの管理業務を請け負う大京アステージの沖縄支店の元係長が、ライオンズマンションの管理組合の修繕積立金を横領していました。被害総額は数千万円に上るとみられます。元係長はカラーコピーを使用して銀行の残高証明証を偽造し、組合側に提出していました。元係長は１７棟の管理と組合運営を担当していました。横領したお金はアステージが肩代わりして組合に補てんしたといいます。

　5.　07年7月、金沢地検は金沢市の不動産管理会社社長を、管理委託を受けたマンションの修繕費を横領したとして逮捕。08年7月金沢地裁は、約20組合から５億円余りを着服したとして業務上横領の罪で懲役７年の実刑判決を言い渡しました。

　6.　08年6月、大阪府吹田市千里山の分譲マンションの管理をしていた不動産会社の元社長を、管理費と修繕積立金計４００万円を 着服したとして、業務上横領容疑で逮捕しました。約３０００万円の余罪があるとみて追及しています。調べでは、 管理組合から預かっていた印鑑や 通帳を使い、組合の口座から会社の口座に振り 込んだ疑い。

　7.　08年11月、神奈川県相模原市内のマンションの管理組合役員を、業務上横領の疑いで逮捕しました。調べでは、修繕責任者として所持していた通帳と印鑑を使い、修繕積立金計約２３５０万円を着服した疑い。ほかの組合役員が積立金の決算処理をして着服が発覚。発覚直前に植松容疑者が逃走したため、マンションの住民が刑事告訴した。

　8.　09年3月、静岡県三島市で、業務上横領の疑いで無職の男を逮捕しました。男はあるマンションの管理組合の会計理事を務めていたという。08年修繕費として住人から集金した現金２００万円を積立口座から引き出し、着服。「金は借金の返済にあてた」などと供述しているという。

　9.　09年5月札幌市中央区にあるマンションの管理組合理事長を管理費や修繕積立金などを横領したとして逮捕されました。管理費を横領した疑いです。マンションでは正面入口と駐車場の耐雪工事を行いましたが、業者から督促状が届き、マンションの住民が通帳を調べたところ、明らかになりました。


1.の場合は、マンション管理適正化法が制定されてから第一号となる処分該当者でした。旧公団（現在はＵＲ）が手掛けた超高層マンションであり、その管理会社が旧公団（現在はＵＲ）の関連会社だったから問題あり。しかもそこの副社長が国交省の天下りというから、たまげます。

簡単な防止策があります。

分譲マンションのストック総数は545万戸、約1400万人（08年末現在）が暮らしています。中でも築30年を超えるストック数は約63万戸にまで達しています。
08年度マンション総合調査の結果を、09年４月に国土交通省が公表しました。今回、アンケートに回答したのは2167管理組合。
管理組合運営における将来への不安ワースト10

国交省に登録するマンションの管理会社は、09年全国に約２３００社あります。 修繕積立金や管理費は下の三つの方式から選んで保管することが、マンション管理適正化法で決まっています。

高層住宅管理業協会の保証制度に加入する約３００社を対象にした06年の調査では、原則方式は３割、収納代行方式は２割、支払い一任代行方式が５割近くを占めていました。

国交省は09年5月、マンション管理適正化法の規則を改正。現行法では、組合の通帳と印鑑の両方を管理会社が保管することは禁じられていましたが、10年５月からは、どの方式であっても、保管口座の印鑑を管理会社がもつことを禁じました。また会計状況を毎月、組合に報告することも義務化します。

ただ、08年のリーマンショック以後、建物完成後も販売を継続する例は後を絶ちません。「建てれば売れる」時代を過ぎると、竣工後も未契約住戸が残ることになり、管理組合会計にも悪影響を及ぼします。

"全戸完売"を前提に、管理費や修繕積立金の金額は設定されているため、売れ残り住戸の存在は管理費等の不足という事態に陥ります。


一般に管理費は「管理人の人件費」「公租公課（税金）」「通常の共用施設の保守維持費」「事務経費」「共用部の火災・損害保険料」「清掃費、ごみ処理費」「管理組合の運営費」などに充てられます。一方、修繕積立金は、大規模修繕に回されます。

東京カンテイの調査データによると、毎年支払わなければならない管理費と修繕積立金の合計は、分譲価格の0.54〜0.74パーセント。分譲価格4000万円のマンションなら、約800万円の管理費、積立金を払う計算になるのです。

また、20階以上のタワー型マンションの管理費は、電気、水道、エレベーターなどライフラインの維持やアメニティ施設の運営費などが高いため、20階未満に比べて30パーセント前後高いそうです。

あるマンション所有者Ａは、管理費等の滞納額が06年1月末までに169万円余に達しました。そこで管理組合はＡに支払督促を行い、銀行預金を差し押さえましたが、預金残高がないため回収できず、Ａ住戸の強制競売を検討。しかし、多くの担保が設定されていたので、諦めざるをえませんでした。そこで管理組合のＢは、区分所有法59条1項に基づく競売を請求しました。

06年6月東京地裁の判決はＢの請求を棄却しました。その理由は次のような事です。
長期かつ多額の管理費等の滞納は共同の利益に反する行為ですが、ただＡの財産は、強制執行によっても回収出来ない。
Ａは長期の滞納を謝罪するとともに、経済状況により分割弁済による和解を希望する態度を示しており、和解の中で回収する事も考えられる。ゆえに未だ本来の債権回収の方途が尽きたとまではいえない。

結局、競売申立て以外に管理費等を回収する道がないことが明らかとはいえないとして、Ｂの請求は棄却されました。

09年4月に国土交通省が発表した08年度マンション総合調査の結果では、調査対象マンションの38.5％が３カ月以上も、管理費・修繕積立金を滞納し、6カ月以上の滞納者は24.5％、１年以上は17.7％でした。

04年4月、最高裁の判断では、管理費等の滞納について、管理費等を請求しなければ、5年で時効になるというのです。

管理組合による、行き過ぎた督促の事例があります。

あるマンションの管理規約には「管理費等の支払いを１回でも遅延した場合、管理者は暖房・給湯等の供給を停止することができる」と規定していたため、滞納者に対し、給湯管の一部およびメーターを撤去して約６カ月間にわたり給湯を停止。

90年１月、東京地裁は、「給湯という日常生活に不可欠なサービスを止めるのは、他の方法を取るのが著しく困難であるか、事実上、効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである。（中略）本件は権利の濫用に当たるといわざるを得ず、原告に対する不法行為を構成する」と管理者の敗訴となりました。


別の例として、約10年にわたって総額1348万円という多額の管理費等を滞納し、建物の保存に支障を来たし、管理または使用に障害を生ずるとし、共同の利益を害することから、01年９月大阪地裁はペナルティーとして専有部分の使用禁止を認めました。
それに対して、02年5月大阪高裁は、「専有部分の使用を禁止することにより、滞納者が滞納管理費を支払うようになるという関係にあるわけではなく、（中略）管理費等の滞納と専有部分の使用禁止とは関連性がないことは明らかであって、管理費等を滞納する区分所有者に対し、専有部分の使用禁止を認めることはできないと解するのが相当である」との逆転判決となりました。

管理費等の滞納者に対し、通常訴訟以外の法的措置は２種類あります。

しかし小額訴訟の判決が言い渡される、または支払い督促によって強制執行できても、滞納者が相変わらず支払おうとしない、あるいは支払えるだけの資力がない場合、実質的に管理組合は滞納管理費を回収出来ません。

管理組合が小額訴訟を起こして判決を勝っても、滞納者が勤務先を退職して行方不明になってしまったことで、給与を差し押さえられなくなったという実例もあります。

７０年頃に分譲された大阪市北区のマンション（８６８戸）では、年々、所有者が住まない部屋が増え、０４年ごろには約１７０戸に上りました。

そして居住所有者から不満が出るようになり、管理組合は総会で不在所有者だけから「協力金」を取ることを決めましたが、第三者に部屋を貸している一部の不在所有者が拒否しまし。

そこで組合側は、部屋を持ちながら、自らは住んでいない「不在所有者」には、管理費を「居住所有者」より月額2500円の住民活動協力金を課すことについての裁判を起こしました。

10年1月、最高裁は、「管理組合の業務や費用は本来、組合員が平等に負担すべきだ」と言及し、「上乗せは許される」との判断を示しました。

今後は、不在所有者に応分の負担を求める動きも出てきそうです。

92年東京都内のマンション分譲会社の倒産に伴って、子会社である管理会社が連鎖倒産し、毎月積み立てていた管理費や修繕費が銀行に差し押さえられてしまいました。

管理会社は、積立金を自社名義の定期預金で保管していました。銀行との修繕積立金・管理費の預金帰属の争いは最高裁まで戦い、10年後の02年にマンション側完全勝利で決着し、終結したのです。

また03年、マンション管理会社が経営難により７億円もの負債を抱え自己破産したケースです。調査を進めると、管理組合の管理費や修繕積立金を自社経営の資金繰りに使っていたことが判明。

不正流用が判明し、同社に委託していた68の管理組合の中には、流用された資金が全く戻らないケースもあったのです。

これらの事件から、すべての管理業務を丸投げし、監視を怠った管理組合にも責任があったことは言うまでもありません。

管理会社が破たんし場合たを考えると
　　　管理委託契約書に「万が一」の取り決めを盛り込んでおく
　　　保証機構に加盟しているかどうかを確認（管理会社が倒産した場合でも、管理費等の１か月分が補償）

　　
また、『住宅の品質確保の促進等に関する法律』によってマンション業者は、10年間の瑕疵保証をつける義務がありますが、 倒産した場合は保証がなくなります。『住宅瑕疵担保責任履行法』もあります。

この場合は、補修義務を施工会社に承継してもらう事。ただし、工事会社まで倒産したら、どうしょうもありませんが。

もう一つは、株式を売却された管理会社はサービス品質低下を余儀なくされるケースも出てくるでしょう。今のうちに、色々なケースを想定しておくべきでしょう。