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管理費の横領事件

マンション管理費等の横領事件は後を絶ちません。03年以降、国土交通省の把握分だけで127物件、被害総額は約12億円にのぼります。以下の例をご覧ください。

 
1. 東京の東洋ビル管理は首都圏で70物件を管理していましたが、03年に倒産後、50物件で計約1億8千万円が会社の運転資金に使い込まれていたことが発覚した。中には白紙の払い戻し請求書に組合の印鑑を押してあらかじめ渡したり、印鑑を預けたりしていた管理組合もあったのです。

 2. 05年に倒産した東京の 不動産会社・和泉創建は、26の管理組合の口座から計1億5千万円を会社の運転資金に使い込んでいました。

 
3. 05年5月、マンション管理会社の元営業課長を、管理費を着服したとして業務上横領容疑で逮捕。98年から約5年間で、東京都中央区のマンション管理費の口座から計約3200万円を着服したとみられます。マンションは50階建てで624戸。

 
4. 05年、ライオンズマンションの管理業務を請け負う大京アステージの沖縄支店の元係長が、ライオンズマンションの管理組合の修繕積立金を横領していました。被害総額は数千万円に上るとみられます。元係長はカラーコピーを使用して銀行の残高証明証を偽造し、組合側に提出していました。元係長は17棟の管理と組合運営を担当していました。横領したお金はアステージが肩代わりして組合に補てんしたといいます。

 
5. 07年7月、金沢地検は金沢市の不動産管理会社社長を、管理委託を受けたマンションの修繕費を横領したとして逮捕。08年7月金沢地裁は、約20組合から5億円余りを着服したとして業務上横領の罪で懲役7年の実刑判決を言い渡しました。

 
6. 08年6月、大阪府吹田市千里山の分譲マンションの管理をしていた不動産会社の元社長を、管理費と修繕積立金計400万円を 着服したとして、業務上横領容疑で逮捕しました。約3000万円の余罪があるとみて追及しています。調べでは、 管理組合から預かっていた印鑑や 通帳を使い、組合の口座から会社の口座に振り 込んだ疑い。

 
7. 08年11月、神奈川県相模原市内のマンションの管理組合役員を、業務上横領の疑いで逮捕しました。調べでは、修繕責任者として所持していた通帳と印鑑を使い、修繕積立金計約2350万円着服した疑い。ほかの組合役員が積立金の決算処理をして着服が発覚。発覚直前に植松容疑者が逃走したため、マンションの住民が刑事告訴した。

 
8. 09年3月、静岡県三島市で、業務上横領の疑いで無職の男を逮捕しました。男はあるマンションの管理組合の会計理事を務めていたという。08年修繕費として住人から集金した現金200万円積立口座から引き出し、着服。「金は借金の返済にあてた」などと供述しているという。

 
9. 09年5月札幌市中央区にあるマンションの管理組合理事長を管理費や修繕積立金などを横領したとして逮捕されました。管理費を横領した疑いです。マンションでは正面入口と駐車場の耐雪工事を行いましたが、業者から督促状が届き、マンションの住民が通帳を調べたところ、明らかになりました。

 
10. 2015年11月、新潟県南魚沼市の大型リゾートマンションの管理組合前理事長(公認会計士)が約16年間にわたり、組合の管理費など総額約11億7800万円を着服したことが判明し、管理組合は、時効になっていない分について、業務上横領の疑いで警視庁に告訴状を提出しました。

マンションは19階建てと12階建ての2棟あり、1990年に竣工。スキー場に隣接し、上越新幹線の越後湯沢駅から車で約10分という近さから、首都圏のスキー愛好者らが購入したとされます。

前理事長は平成11年から去年までの15年以上にわたって理事長を務めていましたが、組合の口座から自分の口座に送金するなどの手口で、11億円余りを着服していました。

前理事長は、口座の残高証明書を改ざんするなどして発覚を逃れ、組合に対し、「一時的に借りて株などの投資に回し、利益を上げるつもりだったが、失敗して返せなくなった」と説明。

組合は、2014年11月に前理事長を解任し、2015年1月、時効になっていないおよそ4億円分について、業務上横領の疑いで警視庁に告訴状を提出しました。

1.の場合は、マンション管理適正化法が制定されてから第一号となる処分該当者でした。旧公団(現在はUR)が手掛けた超高層マンションであり、その管理会社が旧公団(現在はUR)の関連会社だったから問題あり。しかもそこの副社長が国交省の天下りというから、たまげます。

簡単な防止策があります。

1  面倒なことに関わりたくないと、特定の人や管理会社を過大評価して任せてしまわない
2  通帳と印鑑を一人が管理せず、保管者を分離
3  理事長の短期のローテーションを行う
4  請求書、領収書などの突合せや取引金額の証拠資料を確認
5  銀行預金の残高証明書の改ざんに対応するには、組合員自身で直接残高を確認する


マンション管理の不安

分譲マンションのストック総数は545万戸、約1400万人(08年末現在)が暮らしています。中でも築30年を超えるストック数は約63万戸にまで達しています。
08年度マンション総合調査の結果を、09年4月に国土交通省が公表しました。今回、アンケートに回答したのは2167管理組合。
管理組合運営における将来への不安ワースト10

1 区分所有者の高齢化 51.1%
2 管理組合活動に無関心な区分所有者の増加 35.9%
3 理事の選任が困難 29.6%
4 居住ルールを守らない居住者の増加 28.3%
5 大規模修繕工事の実施 27.5%
6 修繕積立金の不足 24.4%
7 賃貸住戸の増加 24.0%
8 大規模地震による建物の損壊 20.8%
9 管理費等の未払いの増加 20.2%
10 将来の建て替え 11.8%


マンション管理費

国交省に登録するマンションの管理会社は、09年全国に約2300社あります。 修繕積立金や管理費は下の三つの方式から選んで保管することが、マンション管理適正化法で決まっています。

原則方式 管理組合名義の口座で積立金と管理費を集めて保管。支出が生じる度に、組合の印鑑をもらいます。通帳も管理会社が持っていることが多い。
収納代行方式 収納口座は管理会社名義。会社が倒産すると、積立金が会社の資産になってしまう。
支払い一任
代行方式
収納口座の名義も組合だが、通帳も印鑑も管理会社が預かることができる。管理費の残額が、管理会社の裁量で出し入れできる収納口座に積み上がる欠点がある。

高層住宅管理業協会の保証制度に加入する約300社を対象にした06年の調査では、原則方式は3割、収納代行方式は2割、支払い一任代行方式が5割近くを占めていました。

国交省は09年5月、マンション管理適正化法の規則を
改正。現行法では、組合の通帳と印鑑の両方を管理会社が保管することは禁じられていましたが、10年5月からは、どの方式であっても、保管口座の印鑑を管理会社がもつことを禁じました。また会計状況を毎月、組合に報告することも義務化します。

ただ、08年のリーマンショック以後、建物完成後も販売を継続する例は後を絶ちません。
「建てれば売れる」時代を過ぎると、竣工後も未契約住戸が残ることになり、管理組合会計にも悪影響を及ぼします。

"全戸完売"を前提に、管理費や修繕積立金の金額は設定されているため、売れ残り住戸の存在は管理費等の不足という事態に陥ります。


一般に管理費は「管理人の人件費」「公租公課(税金)」「通常の共用施設の保守維持費」「事務経費」「共用部の火災・損害保険料」「清掃費、ごみ処理費」「管理組合の運営費」などに充てられます。一方、修繕積立金は、大規模修繕に回されます。

東京カンテイの調査データによると、毎年支払わなければならない管理費と修繕積立金の合計は、
分譲価格の0.54〜0.74パーセント。分譲価格4000万円のマンションなら、約800万円の管理費、積立金を払う計算になるのです。

また、20階以上のタワー型マンションの管理費は、電気、水道、エレベーターなどライフラインの維持やアメニティ施設の運営費などが高いため、20階未満に比べて
30パーセント前後高いそうです。

管理費滞納

あるマンション所有者Aは、管理費等の滞納額が06年1月末までに169万円余に達しました。そこで管理組合はAに支払督促を行い、銀行預金を差し押さえましたが、預金残高がないため回収できず、A住戸の強制競売を検討。しかし、多くの担保が設定されていたので、諦めざるをえませんでした。そこで管理組合のBは、区分所有法59条1項に基づく競売を請求しました。

06年6月東京地裁の判決はBの
請求を棄却しました。その理由は次のような事です。
長期かつ多額の管理費等の滞納は共同の利益に反する行為ですが、ただAの財産は、強制執行によっても回収出来ない。
Aは長期の滞納を謝罪するとともに、経済状況により分割弁済による
和解を希望する態度を示しており、和解の中で回収する事も考えられる。ゆえに未だ本来の債権回収の方途が尽きたとまではいえない。

結局、競売申立て以外に管理費等を回収する道がないことが明らかとはいえないとして、Bの請求は棄却されました。

09年4月に国土交通省が発表した08年度マンション総合調査の結果では、調査対象マンションの
38.5%が3カ月以上も、管理費・修繕積立金を滞納し、6カ月以上の滞納者は24.5%、1年以上は17.7%でした。

04年4月、最高裁の判断では、管理費等の滞納について、管理費等を請求しなければ、5年で時効になるというのです。

行き過ぎた督促

管理組合による、行き過ぎた督促の事例があります。

あるマンションの管理規約には「管理費等の支払いを1回でも遅延した場合、管理者は
暖房・給湯等の供給を停止することができる」と規定していたため、滞納者に対し、給湯管の一部およびメーターを撤去して約6カ月間にわたり給湯を停止。

90年1月、東京地裁は、「給湯という日常生活に不可欠なサービスを止めるのは、他の方法を取るのが著しく困難であるか、事実上、効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである。(中略)本件は権利の濫用に当たるといわざるを得ず、原告に対する不法行為を構成する」と
管理者の敗訴となりました。


別の例として、約10年にわたって
総額1348万円という多額の管理費等を滞納し、建物の保存に支障を来たし、管理または使用に障害を生ずるとし、共同の利益を害することから、01年9月大阪地裁はペナルティーとして専有部分の使用禁止を認めました。
それに対して、02年5月大阪高裁は、「専有部分の使用を禁止することにより、滞納者が滞納管理費を支払うようになるという関係にあるわけではなく、(中略)管理費等の滞納と専有部分の使用禁止とは関連性がないことは明らかであって、管理費等を滞納する区分所有者に対し、専有部分の使用禁止を認めることはできないと解するのが相当である」との逆転判決となりました。

管理費の法的措置

管理費等の滞納者に対し、通常訴訟以外の法的措置は2種類あります。

小額訴訟 60万円以下の支払い請求に関する事件について、原則1回の期日で審理を終え、即日、判決を言い渡す訴訟手続きのこと。迅速かつ効率的に管理費等の回収が見込めます。
支払い督促 管理組合が簡易裁判所に申し立てることにより、形式的な手続きだけで裁判所書記官から支払いを督促してもらう簡易手続き。滞納者から異議申し立てがなく2週間が経過すると、滞納者の給与を差し押さえるなどの強制執行が可能。管理組合はこの差し押さえ分から滞納管理費を回収。

しかし小額訴訟の判決が言い渡される、または支払い督促によって強制執行できても、滞納者が相変わらず支払おうとしない、あるいは支払えるだけの資力がない場合、実質的に管理組合は滞納管理費を回収出来ません。

管理組合が小額訴訟を起こして判決を勝っても、滞納者が勤務先を退職して行方不明になってしまったことで、給与を差し押さえられなくなったという実例もあります。

マンション非居住者に協力金

70年頃に分譲された大阪市北区のマンション(868戸)では、年々、所有者が住まない部屋が増え、04年ごろには約170戸に上りました。

そして居住所有者から不満が出るようになり、管理組合は総会で不在所有者だけから
「協力金」を取ることを決めましたが、第三者に部屋を貸している一部の不在所有者が拒否しまし。

そこで組合側は、部屋を持ちながら、自らは住んでいない「不在所有者」には、管理費を「居住所有者」より月額
2500円の住民活動協力金を課すことについての裁判を起こしました。

10年1月、最高裁は、「管理組合の業務や費用は本来、組合員が
平等に負担すべきだ」と言及し、「上乗せは許される」との判断を示しました。

今後は、不在所有者に応分の負担を求める動きも出てきそうです。

管理会社の破綻

92年東京都内のマンション分譲会社の倒産に伴って、子会社である管理会社が連鎖倒産し、毎月積み立てていた管理費や修繕費が銀行に差し押さえられてしまいました。

管理会社は、積立金を自社名義の定期預金で保管していました。
銀行との修繕積立金・管理費の預金帰属の争いは最高裁まで戦い、10年後の02年にマンション側完全勝利で決着し、終結したのです。

また03年、マンション管理会社が経営難により7億円もの負債を抱え
自己破産したケースです。調査を進めると、管理組合の管理費や修繕積立金を自社経営の資金繰りに使っていたことが判明。

不正流用が判明し、同社に委託していた68の管理組合の中には、流用された資金が全く戻らないケースもあったのです。

これらの事件から、すべての管理業務を丸投げし、監視を怠った管理組合にも責任があったことは言うまでもありません。

管理会社が破たんし場合たを考えると
   管理委託契約書に
「万が一」の取り決めを盛り込んでおく
   
保証機構に加盟しているかどうかを確認(管理会社が倒産した場合でも、管理費等の1か月分が補償)

  
また、『住宅の品質確保の促進等に関する法律』によってマンション業者は、10年間の
瑕疵保証をつける義務がありますが、 倒産した場合は保証がなくなります。『住宅瑕疵担保責任履行法』もあります。

この場合は、補修義務を施工会社に承継してもらう事。ただし、工事会社まで倒産したら、どうしょうもありませんが。

もう一つは、株式を売却された管理会社はサービス品質低下を余儀なくされるケースも出てくるでしょう。今のうちに、
色々なケースを想定しておくべきでしょう。



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