国土交通省がまとめた、08年度マンション総合調査（2167管理組合）の結果からマンションのトラブルに関するランキングです。特に問題をかかえていないマンションは全体の22.3％でした。調査は、運営がしっかりとなされている管理組合よりの回答と思われます。

以下は、居住者間のマナーに関しての内容です。

一昔前には、駐車場の権利を分譲するなどの不条理な事がまかり通っていたのです。
北九州市小倉北区の分譲マンションでの例をあげます。

分譲業者が、専用使用権を設定し、住民の一部の区分所有者に売却。そのため管理組合が分譲業者に対して代金の返還を求めた裁判がありました。94年福岡地裁は、次のような判決を出しました。

分譲業者は、分譲時点では、マンションの購入者全員から駐車場専用使用権設定の委任を受けたに過ぎず、管理組合が設立された段階で、その地位は全て管理組合に移転する、と判断し、代金は駐車場の専用使用権を設定しうる立場にある管理組合に帰属すべき、として分譲業者に対して代金の返還を命じました。


また、自動更新によって半永久的に一部の人だけが駐車場を専用使用しているマンションは少なくないのです。
あるマンションの駐車場使用方法ですが「使用期間は１年間とし、毎年、総会で抽選により使用者を改選する」という要領がありました。

ところが総会の普通決議（過半数による賛成）を経て「使用期間は１年間とするが、使用を引き続き希望する者に対して管理組合は使用期間の更新を認める」という内容に要領を改正してしまったのです。

これに対して管理組合の数人が総会決議の無効を求めて提訴。01年6月、神戸地方裁判所は「管理規約の改正には特別決議が必要となるので、普通決議での改正は無効」という判決でした。

このように駐車場使用契約に問題があることが多いのです。自動更新の条項がある以上契約者自ら契約解除を申し出ない限り、いつまでも敷地内駐車場を使用し続けることが可能なのです。

そのため、中には本人がマイカーを売却後、第三者に勝手に敷地内駐車場を貸し出し、使用料を取って収入としている人までいます。

ただし駐車場使用契約書の変更は集会決議となり、過半数の賛成が必要となります。駐車場に関する管理条項については事前にチェックしなければいけません。


最近の分譲マンションは「車庫法」などの関係で「敷地内全戸駐車場付き」を販売ポイントでうたっている物件が多いようです。ところが、敷地内において平置きだけではまかないきれず、機械式と併用している場合が多いです。

ですから駐車場使用料金もまちまちになります。ところが、機械式の場合、平置き式では不用であったメンテナンスや機械の更新費用が必要になります。しかし大半のマンションでは、それらの費用を予め駐車場使用料金に設定されていないようです。

この場合、機械の更新時には管理費の積立金から機械設備費を取り崩さなくてはいけなくなります。さらに、住民の中で車を持っていない人にとっては、払った管理費から駐車設備費を流用される事が予想されます。つまり不平等が起こってしまいます。

マンション業者にとって機械駐車場を設置して駐車台数を確保することが住民に対して親切であると思っても、実はその逆で、将来の問題を作り出している事になるのです。

又、敷地内では確保出来ない分、敷地外に駐車場を確保する場合は、将来その土地に建物を建てるなどの可能性を考えると又、別の場所を探す必要が出て来ます。管理者は将来にわたって敷地外駐車場を確保出来るのでしょうか。

今、マンションの内の機械式駐車場が100％可動している所は何割あるでしょうか。狭い土地としては便利だと思う機械式駐車場も、いくつか問題をかかえています。

1-　機械式駐車場の耐用年数は20〜25年程といわれています。マンションの寿命よりも短いわけで、途中で機械の更新を迎えます。ただ更新時には、まず撤去費がかかるのです。そして本体価格も。

2-　近場の駐車場賃料が安くなるとマンションの駐車契約を止め、外の駐車場に移ってしまう人もいます。また、近年は若い人の車離れが多くなっていますし、ガソリンの値段にも左右されます。これにより管理組合の収入は減ってきます。

3-　以前の機械駐車は普通車を基準としていましたが、ワゴンやハイルーフが主流になっている現在、機械駐車が使えない場合が多いのです。

4-　地下、或は半地下にある場合、豪雨が降れば排水ポンプの能力を超え、車が水没することも考えられます。マンション保険では、機械式駐車場の冠水被害は補償の対象になっていません。

5-　以前の機械式駐車場のメーカーの中には、すでに倒産した会社もあり、制御盤等の故障時には全く対応できなくなります。

以上をよく考えて設置を決める必要があります。

01年Ａ氏はマンション販売業者から、モデルルームでの説明を受けその後、売買契約しました。その際、連れてきた犬を飼う事が出来るのか、販売業者の取引主任Ｂに尋ねたところ、この程度の犬であれば問題はないと言われました。

ＡはＢから管理組合で制定される予定の管理組合規約等及び管理委託契約書の交付を受け、それらについての承認書に署名捺印しました。

02年Ａはペットの犬と共に入居。ところが、その後管理組合においてペット飼育が問題となり、散歩ではできる限りエレベーターに乗らない、また、できるだけ窓を開けない等の配慮はしていたのです。

そこでＡは、販売業者に対してペットの飼育に関して不適切な説明を行い、マンションでのペットの飼育が可能であると誤信させてその売買契約を締結させたとして、損害賠償または不当利得の返還を請求して提訴しました。

04年東京地裁の判決は、Ａの請求を却下しました。
理由としては、管理組合規約等は、管理組合総会によって制定・改正されるものであり、これを事前に確定的に説明することはできないから、購入予定者に対して説明し得るのは、制定予定の管理組合規約等の内容に限られるものである事。

他の居住者とその説明の受取り方については、購入者間に認識の差が生じたとしても、それを不法行為になるとは言えない。また、販売業者がＡに告げたのは、制定予定の管理組合規約等により、危害、迷惑をかける行為に該当しない場合に限りペットが飼育可能と思われる、としています。


09年8月、大阪市の不動産鑑定士事務所が、賃貸マンション需要者を対象にした「ペット可マンションに関する意識調査」の結果を発表しました。
ペット不可の賃貸マンション居住者に対し、「今後、マンションの規約が変わるか、引っ越し等をきっかけにペットを飼いたいか？」の質問に対して、単身者の約４割が「飼いたい」と回答。

　また、ペット可のマンションについては

マンションの１階で、専用庭横のカーポートへ落下物があり、車が破損する例がありました。そして車の修理代は泣き寝入りなのです。なかには植木鉢、玩具、タバコ、ハンガー、洗濯物などが落ちてきたという話はよくあります。

落下物がマンションの建物の一部の場合は、管理組合に対して補償を請求することができますが、管理組合が契約している保険での対応が可能かどうかが問題です。

落下物が個人の物で加害者が特定できない場合などは、警察に被害届けを出す必要があるかもしれません。
とにかく、事故防止のため、落下防止ネット等の取り付けなど落下防止策を検討するよう、管理組合に申し入れる事です。

東京台東区のマンション1階で店を構える焼き鳥屋がありました。店の排気設備を1階の屋根に設置し、そこから焼き鳥の臭気などを排気しました。

そこでマンション住民が1階の店舗所有者と、焼き鳥やを相手取り訴訟を起こしました。排気設備はマンションの共用部分の使用規定違反しているとして、撤去を求めると共に、臭気や騒音などの不法行為による、損害賠償を請求しました。

03年20月、東京地裁は、屋根に排気設備を設置するのは、共用部分の変更であり、区分所有者の3/4以上の総会決議を経ていないのは、所有権侵害になるとして、撤去を認めました。

また、臭気や騒音などの被害については、一人の住民に関して受忍限度を超えるとして、60万円の賠償をみとめました。