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品質・性能

インタ−ネットで閲覧できる興味深いサイトがありますので以下に示します。

 国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」 住宅の品質・性能に関する法律の内容です

平成12年に公布された「品質確保の促進に関する法律」の中身を簡単に示してみましょう。

 瑕疵(欠陥)担保責任(義務 新築住宅において、構造上主要な部分(基礎・上部構造・壁・屋根等)あるいは、雨水の処理に対する部分について、完成から10年間保証義務がある事です
 住宅性能表示制度(任意 新築住宅において建主の任意により9つの項目(構造耐力・省エネ等)に対する性能の数値化です
 紛争処理の体制整備(任意 性能評価を受けた住宅に関してのトラブルに対して処理を行う機関の創設です


住宅における品質性能に関しては、その評価を行う機関は第三者機関(国が認めた)によるのものです。
「構造計算偽造」問題でもお判りのように、民間機関の評価の数値が100%現実かどうかの判断は建主自身に任せられるものになるでしう。

ここで出てくる品質性能数値はあくまでも法律上での性能表示です。それも部分々における項目ごとの品質性能でしかありません。



瑕疵担保履行法


08年のリーマンショック以降、大手不動産屋、マンション分譲会社の
破綻が続きました。マンション建設途中で会社が破産した場合、契約の履行か解除を選ぶ権利があるのは、破産会社の破産管財人だけです。

その場合、
手付金は保証協会に請求して取り戻す事が出来ます。ただ、工事途中の場合、残りの工事が予定通り進まない事は当然でしょう。そして完了後に建物に問題が見つかっても補修請求できません。

そこで09年10月以降建物の引渡をする物件から、
瑕疵担保履行法の登場です。住宅の販売業者や、建設業者が倒産しても、欠陥の補修や建替えの資金を全額負担するような事態が避けられるのです。二重ローンに苦しむことも無くなるかもしれません。

内容は、住宅の着工前に販売業者や、建設業者が国の指定する保険法人に
保険料を払うか、一定の保証金を法務局に預けるかの2方式があり、資金確保が義務付けられます。

もし、業者が倒産すれば、住宅購入者が直接、保険法人に保険金を請求出来ます。この場合、契約に定められた範囲内で、費用の100%が保険金として支払われます。
10年間保証です。

疵担保履行法の対象は、品確法と同様に、
新築住宅(賃貸)の柱や、基礎、床などの主要構造部と、屋根など、雨水の侵入防止部分に欠陥が見つかった場合だけです。

他の欠陥は対象外、しかも10年以降に欠陥が見つかって、業者が倒産していたらと思うと、決して安心とは言えません。また、保険料分を建て主に
上乗せ請求するる心配もあります。

そして国土交通省は
中古住宅にも新しい保険制度の検討をしています。しかし対象住宅は、新耐震基準になった81年年以降に建てられた戸建て住宅や、マンションなどの共同住宅を想定しています。

長期優良住宅の認定偽造

長期優良住宅の認定申請を行った建て主から宮崎市建築指導課に対して「偽造ではないのか」との問い合わせがあり、適合証の偽造が判明しました。偽造を行ったのは住宅会社であるタマホーム宮崎支店の建築士社員。

長期優良住宅の認定を得るためには、着工前に所管行政庁へ申請し、認定通知書を受けなければなりませんが、申請作業は済んだものとして住宅を着工して引き渡したのです。

このため認定通知書を偽造された
10棟の住宅が実際の認定を受けられない事態になりました。だが、建築士が偽造していたのは、行政庁が発行するはずの「認定通知書」だけではなく、前述の10棟以外にも6棟の住宅で、認定の申請に先立って登録住宅性能評価機関から交付を受けることになっている「技術基準適合証」を偽造。

適合証が偽造された6棟については同支店が改めて技術審査を受け、基準に合致していることを確認。認定通知書自体は真正なものなので、市は適正な認定として扱うことにしまし。

一方、認定通知書が偽造された10棟は着工前の申請自体が行われていないため、
救済することができません。国交省によると、「この制度は『計画認定』であり、着工後は『計画』の段階ではないから後戻りできない。」 といいます。

タマホームはこの10棟について、「当初に受け取った申請料のほか、認定を得ることで建て主が得られるはずだったメリット分を金銭的に補填する方針」。

上記とほぼ同時期に、2009年12月から10年3月にかけてタマホームの
管理建築士により、耐震性能が長期優良住宅の基準を満たさない戸建て住宅5件を対象に、基準に適合する認定申請書を所管行政庁の金沢市に提出。

5件の耐震性能について、金沢市は建築基準法の水準は上回っているが、長期優良住宅に必要な耐震等級2に及ばないとしています。
接合補強金物などに問題があったようです。

これにより、2012年6月、国土交通省は一級建築士6人の懲戒処分を発表。

性能評価だけでは決まらない

最近、分譲の建売やマンションには、この品質性能評価が付いているものが多くなりましたが、住宅においては、この性能評価だけで満足出来るわけではありません。

例えば、
断熱性能に関して言えば、壁・天井等の材料性能を満たしていればそれで良いとは限りません。窓や換気扇の位置・空間の形状等を総合的に考える必要があります。


そもそも、建主の満足出来る要素と言えば、機能性やデザイン性であり、法律での品質性能評価は2次的なものです。品質性能評価の数値がそのまま住みやすいと勘違いしないで下さい。
住宅の
評価はあくまでも、そこに住む建主自身によるものでありますから。


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