08年11月、内閣府、法務省、国土交通省は共同で「分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート結果」を発表しました。老朽化マンション等の建て替え実態などを調査したものです。

管理組合にとって、建て替えを具体的に進めるにあたっての事実上の問題は

合意形成上の問題は

建て替えを円滑に進めるために必要なこととしては

あわせて、81.8％が建て替え決議があれば、借家権の消滅請求ができる制度があってもよいと回答したのです。

老朽マンションの建て替え促進を目的に２００２年６月に制定されたマンション建て替え円滑化法を利用して建て替え事例は、09年10月現在で約50件あり、そのうち27件は事業完了しています。

ただ、国の思惑通りにはならず、国交省は理由として〈１〉住民の合意形成が難しく、円滑化法とセットとなる区分所有法が定める、全体で８割以上の賛成などの条件を超えられない〈２〉建て替え費用が多額で都市部などの好立地を除いては難しいことを挙げています。

阪神大震災で全半壊した兵庫県内１７２件の分譲マンションのうち、建て替えか補修かで住民の意見が割れ、地価下落に伴って計画見直しも迫られた結果、再建を選んだ最後の１棟(旧宝塚第３コーポラス)が10年1月に完成。

住民の多くは建て替えを希望。ただ、高齢者の中には「ローンが組めない。再建しても戻れない」という声もあり、議論の末、９７年１１月、区分所有法に基づく建て替えを決議。このときに意向を聞くと、大半が再入居を希望しました。

しかし、建て替えに強く反対した一部住民が決議無効を求めて提訴し、再建が遠のきました。入居希望者は、１審が訴えを棄却した２００１年１１月には全体の約７割に、「決議は有効」とする２審判決が確定した０４年４月には約２割にと、どんどん減る一方。月日がたち、子供が独立するなど、多くの家族の生活が変わっていきました。

その後も、地価下落の影響で再建計画を見直さざるをえなくなり、０７年７月、ようやく建て替えを再決議。新マンションの総事業費は約１７億円で５階建てで、戸数は７３。しかし旧マンションから移り住むのは、１家族だけとの結果になったのです。
 

10年6月、老朽化したマンション再生の課題解決に向けた諸制度の見直しや新しい施策などを提言していくことを目的とした「老朽化マンション対策会議」が、都内で設立総会を開き、発足しました。

学識者、法務専門家、マンション管理組合、ディベロッパー、建設会社、コンサルタントなどが設立発起人となり、賛同 する全国のマンション管理組合など約100人の会員で始動。 会長に椎名武雄・日本ＩＢＭ名誉相談役が就任。

対策会議が主な検討課題としているのは

総会では「制度 面、法律面の対応は可能。区分所有法、マンション建替え円滑化法と税制を工夫することで実現できる。こうした投資を促進することで景気の好循環も期待でき る。」と述べていますが、（住宅新報）果たして現実性はいかほどなのか。

10年12月、東京都は多摩ニュータウンの「諏訪2丁目住宅」の建替事業で、建替組合の設立を認可しました。多摩ニュータウンの分譲集合住宅として初めて住民が建て替えを決議した住宅であり、総戸数640戸で、全国でも最大規模の一括建て替えとなります。

諏訪２丁目住宅は多摩ニュータウン内において最も早い1971年（昭和46年）に入居を開始した団地です。しかし、竣工から40年、外壁はひび割れ、排水管は破損が目立ち、また、エレベーターがないことが高齢の居住者を苦しめたのです。

また、耐震性への不安などが問題となり、2010年3月に開いた臨時住民総会で、高層マンション7棟への一括建て替えを9割超の賛成で決議。 「マンション建替え円滑化法」に基づく事業で、建替組合設立後、権利変換などを経て2011年7月に着工。


次の例です。1964年に旧・日本住宅公団が分譲を開始し、翌65年に竣工した東京都世田谷区の「桜上水団地」。10年12月、東京都は「マンション建替えの円滑化等に関する法律」（円滑化法）に基づき、都内21件目と なるマンション建替組合「桜上水団地マンション建替組合」の設立を認可しました。2009年9月に建替決議が成立し、10年2月に認可申請を行なっていました。都内最大規模の建替え事業になります。

築34年を迎えた1998年ごろから建て替え話が持ち上がり、具体化したのは06年。分譲住宅の建て替えは区分所有法により、全区分所有者の5分の4の賛成が必要です。

団地の全棟を一括して建て替える場合は、さらに各棟の3分の2の賛成が必要となります。桜上水団地では過去2回、5分の4は上回るものの各棟の合意がそろわず否決が続き、今回の3回目の決議では各棟でも3分の2が賛成。決議成立後、建替えを進めた管理組合は、建替えに反対の74件、64戸に売り渡し請求の催告書を送付。

そして決議成立に疑問を持つ反対者14人が東京都に対し建替え認可取り消し・無効訴訟を起こし、裁判は継続中です。
国土交通省の推計によれば、全国の分譲マンションは平成20年末で545万戸。このうち建て替えの検討開始期といわれる築30年を経過するマンションは2011年に100万戸を超えるのです。