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土地共有者の同意

ある女性の悩みです。
父親は以前に亡くなり母親と兄が二人で実家に住んでいます。
建物は古く父親が会社として使用していた建物で、母が相続しその後兄に贈与しています。女性は兄とそりが合わず実家を出ています。

その後母からTELがあり、兄が自分の会社として家を建替えるという内容でした。その後兄から契約書が届いたのです。
建替えの同意書です。しかし女性は怒りました、土地は母6割、女性4割の持分だったからです。しかしすでに母は兄に土地を無償でかりる賃貸契約を結んでいたのです。

兄が考えているのは、鉄筋コンクリート造で長い期間土地を使用することになります。それは、共有者である女性の土地に対する
使用収益権を著しく制限する事になります。

ゆえに土地の半分以上を持分とする母だけではなく、土地を共有する
全員の同意が必要です。よって女性の同意がなければ建替えは無理でしょう。


土地の境界線トラブル

08年、長野県上田市では境界のトラブルが原因で夫婦が殺害される事件が起きています。他県でも同様の事件が起きています。
殺人まではないにしろ、土地の境界トラブルでの裁判は結構あり、10年以上かかる事さえ珍しくないのです。

なぜ起きるのかというと、結局隣地との
境界線がはっきりしていないからです。敷地全てのヶ所で境界がハッキリしている土地は少ないでしょう。

そこで行くのが
法務局(登記所)ですが、ここにある「公図」がまたいい加減なのです。「公図」は明治初期の地租改正の際に作られた図面が今も多い。測量技術の未熟さもありますが、税金逃れのために、わざと土地の面積を小さく表記したものもある始末です。

08年国土交通省の発表によると、「公図」における都市部の6割に、1m以上の
大きなずれがあるとのこと。国は戦後少しづつ正確な地図作りを続けてきましたが、05年度末で都市部の進捗率が19%と全国平均の47%を大幅に下回っています。その中で大阪府下の市町村では最下位の4%、京都府が7%です。

そして、都市部におけるずれは、1m〜10m未満が61%、10m以上が3%もあります。つまり隣地同士でお互いの土地の間口(まぐち)の寸法を主張すれば、多くの場所で
つじつまが合わなくなるのです。したがって法務局で調査をする事でトラブルが浮上する事が予想されます。

地面師の罠

05年6月、東京港区元麻布の夫人は、夫の名前の運転免許証を持つ男が、土地を担保に金融業者に8億円の借金を申し込んだと、警察から聞かされたのです。その土地は自宅に隣接する約840uの駐車場で、当時20億円程の価値があったとされている。そして、今まで何の抵当権も設定されていなかった綺麗な土地だったのです。

しかし、土地登記簿には信じられない事が記載されていました。そこには05年5月に名古屋の不動産業者に売却され、この業者が金融機関から借金したことに伴い約8億9千万円の
抵当権が設定されていました。さらに、別の業者から借りたお金の返済が滞ったことから、競売にかけられようとしていたのです。

土地所有者は、06年5月、東京地裁に
所有権移転登記の無効を求めた結果、転売は無効になり、やっと土地を取り戻せたのです。

この
「地面師」グループは、土地の権利書を偽造し、印鑑証明書も偽造。また不動産の豊富な知識と話術で買主をだましていました。ある司法書士は「怪しいと感じても証拠が無い限りは取引を止める事は出来ない」と。地面師たちによる詐欺はバブルなどの土地取引が活発な時に目立っていたのです。

地籍調査

10年5月国土交通省の調査で、00〜09年度の土地の境界や所有者を調べる地籍調査進ちょく率が、計画の48%にとどまったことが分かりまし た。
地籍調査は51年に始まり、主に市町村が実施し、全国の対象地域28万6200平方キロ。土地の境界を確認できる全国の法務局の地図約675万枚のうち、地籍調査に基づく地図は約338万枚。

一方、調査未了地域には 測量技術の低い
明治〜昭和初期に作られた約285万枚が残っています。同省が04〜06年度、人口密度の高い751市区町の調査未了地域約1万平方キロを調べたと ころ、地図と現況が1〜10メートルずれている地域が49.8%に上り、10メートル以上も2.5%ありました。

大阪府 6.5%
三重県 8.0%
愛知県 12.2%
神奈川県 12.5%
東京都 20.0%
静岡県 22.3%

全国ワースト1位は、大阪府で、首都圏の遅れが目立ちますが、東北や九州では9割以上終えた県もあります。阪神大震災では、調査未了だった被災地で土地の境界が不明確になり、復旧後の境界確認や土地の再配分が難航しました。
国交省国土調査課は「都市部は権利関係が複雑で調査が難しい。自治体の財政難も背景にある」としています。(毎日)

都市計画道路のトラブル

05年Aは、土地売主業者Bから、中古建物付の土地(約149坪)を購入。そして敷地内には都市計画道路の計画決定がなされている部分が約11坪である旨告げられていました。ところが06年、Aが市の都市計画課で図面を入手したところ、実際の都市計画線の位置はBから貰った図面と比べ、もっと内側にあり、都市計画道路に含まれる部分は約45坪になることが判明。

Bの主張は、契約締結前の05年市の道路課において広域図面を閲覧した上で説明したものであるとしたのです。しかしAが市役所に行って確認したところ、道路課では未着工道路の図面を閲覧には供していないこと、また都市計画課で06年に入手した図面は05年時点においても閲覧に供していたことの証言を得たのです。

そしてAは将来、道路計画の実施決定すれば、45坪が収用される損害を被ることから、その部分の買取額に相当する金額を
損害賠償として要求。これに対してBは、買取りならば考えられるが損害賠償請求には応じられないとして紛争となりました。

調整を行った委員によると、Aは道路計画線の
表示が間違っていたことに対する金銭的な賠償を要求したが、金額は45坪の買取額に相当する金額ではなく、将来収用で削られる面積によって被る土地の価値の減価に対する一定の金銭的賠償であると主張。

これに対してBは、計画道路についての調査が不十分であったこと、対象面積の計算が大雑把過ぎた点などの
重要事項説明上の問題は認めたが、調整区域内で都市計画道路にかかる物件を利殖的に購入する買手もおり、将来道路が出来れば値上りし、買主は得をするという認識だったと主張。

委員からBに対して、類似の判決例を引用して裁判でも損害があると判断され、金額算定根拠については、鑑定評価における阻害率による減価額であることを示し、一定の解決金支払の検討を促したところ、Bは分割で100万円、一括ならば60万円支払う旨申し出ました。その結果、Aも早期決着の強い意向を示したため、一括支払条件での
解決金60万円で和解が成立。



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