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建物の位置が問題



都会の中でも土地の高低差がある場合には擁壁を設けて建築物を建てる例は沢山見かけます。
注意しなければならないのは、その建てる位置なのです。

左の図のように、擁壁からの離れや、擁壁の基礎からの角度による
影響範囲において、建築物がある場合には問題が生じます。






右図のように擁壁に影響を与える範囲内に建築物が存在する場合、
建物の荷重擁壁を倒す(崩壊)力になりうるのです。これは実際に起きている例です。






ですから、擁壁の影響を与える範囲内に建築物を建てる場合には、左図のように、
基礎影響範囲の下まで下げる必要がありますね。

擁壁の上に建っている方は、今すぐにでも図面をチェックされたらいかかでしょうか。




現在よく見かける擁壁は
「練り石積み工法」ですが、75年以前は「空石積み」という、ただ石を積み上げた危険なものが多かったのです。それ以降だとしても過信は禁物です。無届や基準を無視したものも結構あるのです。
例えば擁壁の上か下の
地盤にヒビが入っているとか、側溝にズレが生じているなどは問題あります。排水パイプから常に水が出ているようであれば、地下水がたまっている可能性があります。

1960年代には高級感がもてはやされた大谷石の擁壁がありますが、現在は耐力がないものとして扱われています。大谷石の擁壁は全国各地に現存し、風化により激しい大谷石の老朽化が進み、土圧に耐えられずに崩落する事例もあります。

擁壁にクラックが生じているものも見かけることもあります。その場合エポキシ樹脂を注入だけでは不安が残ります。最近は炭素繊維を巻き付ける補修方法もあります。まずは、専門家にチェックしてもらう必要があります。


CBが危険

もう一つ問題なのは、下図のように擁壁の上にコンクリートブロック(CB)を積み重ねて擁壁替わりとしている例をよく見かけます。

CBは擁壁としての耐力はありませんし、下の擁壁の上にCB部分まで盛り土をしている訳ですから、根本的に下の擁壁の耐力の限界を遥かに超えている事になります。以前にCB擁壁が崩れ、上の住宅が傾く事故がありました。これは隣地の工事の振動が影響したと思われます。


まして、CB付近に木があれば、
木の根によりCBが押される事になり、事故に繋がる危険性があるのです。

CB擁壁が木の根により膨らんだ状態の例を時々見かけますが、この場合には、擁壁の所有者は勿論の事、下に住んでいる人は注意を促すべきでしょうね。


擁壁は高さが
2.0m未満であれば、役所に報告をする必要がないために、いい加減な施工をしている事がよくあるらしいのです。2.0m以下だからといって、安心は出来ません。それがCB製であればもっと不安です。


擁壁の所有者

擁壁にはコンクリート製と石積みブロック製の2種類があります。
この石積み擁壁の上に雑木林があったものを、上の土地の所有者が墓地として開発したために、擁壁の上端にクラックが生じ、又擁壁が以前より膨らんだため、その所有者に改善を要求した話しがありました。

しかし、その擁壁は下の住民のものである事が解ったのです。話しが非常に難しくなっています。
理由は、下の住民が住宅を買う時に、擁壁の存在する部分の土地までを含めたものを取得してしまった為だったのですね。

常識的には、がけの上の人が擁壁までを所有するのが基本でしょう。今一度、
土地の謄本、測量図に目をとおされてはいかがでしょうか。

そもそも土地を買う時に、不動産会社の担当者は境界と擁壁の関係、そして所有権等を説明しているでしょうか。また、 今の擁壁が建築基準法により施工されたものか、或は不適格擁壁なのかを見極めることができるでしょうか。

擁壁トラブル

擁壁のある土地の不動産売買に関するトラブルが目立ちます。それには、法に適合していない違法擁壁、あるいは法に適合しているかが不明な擁壁がある場合です。建築基準法では、高さ2mを超えるものは、工作物としての申請が必要です。

巷では、検査を受けないよう、高さ2mをこえないように調整する事を建主側にも言い含めることが大いのです。予算が少なくてすむようにと。

ところがここが問題なのです。検査なしとは、構造もいい加減でいいと造る側は思いがちです。擁壁は、建物の構造以上にキッチリ造る必要があります。

コンクリートで出来ているからといって安心できません。鉄筋が入っておらず、十分な強度を確保できていない事例も多いのです。

そもそも、工作物申請が不要な高さ2m未満の擁壁は通常、検査済み証はありません。2m以上の擁壁でも、古い造成地では検査済み証がないことも珍しくないのです。

構造計算書など強度を示す資料や、設計図面がなければ、
強度は期待できないのです。


そして、不適格な擁壁がある場合には、建物を建てる場合に、建築確認が下りない、予定の位置に家が建たない、擁壁の所有者が分からない等のトラブルがあります。

もし、不適格な擁壁をつくり直す場合は、数百万〜数千万円の費用がかかるでしょう。かつ、隣地に接している場合は、作り直すのは非常に困難を伴います。

石積擁壁の場合は不適格擁壁が多いのも事実です。これを判定するには、専門家に見てもらう必要があります。

また、擁壁とて普遍のものではなく、たびたびの地震において、問題が生じれば、改修する事になります。いわば擁壁はつまり、
リスクそのものです。所有者は、時々の点検も必要となります。

そして、一番不安であるのは、隣地に擁壁がある場合です。時々は擁壁のチェックをし、異変に気づけば、隣との話し合いが必要になるでしょう。隣地の人とは常に
良い関係を保つ必要があるのです。

    参考 擁壁構造図集

危険な擁壁

2016年9月、埼玉県飯能市中藤下郷地区の民家脇のコンクリート製擁壁が台風16号などの雨の影響で崩落の危険が高まっているとして擁壁の上下に合計14棟に避難勧告を発令。

擁壁は高さ3メートル、長さ40〜50メートルが民家側に傾いた状態。擁壁の全長は不明ですが、一部の擁壁が下方の民家に接触しているようです。

避難した13棟のうち、擁壁の上方にあるのは5棟で、下方には9棟があります。2017年5月時点でも復旧していないのです。

擁壁上部の駐車場も使えない状態が続いています。擁壁の整備は
30年以上前と推定され、経年劣化が進んでいた可能性があります。

しかも当時の中藤下郷地区は都市計画区域外で、
建築確認が不要でした。

東京都では土砂災害警戒区域と特別警戒区域を港区、新宿区、文京区、大田区、練馬区の5区で指定し、世田谷など3区でも指定しています。


擁壁の刑事告訴

2017年10月、熊本地震で倒壊した工作物を巡る初の刑事告訴状が、熊本県御船警察署に提出されました。

熊本地震の前震で倒壊したコンクリートブロック塀の下敷きになって、
死亡した男性の遺族と、重傷を負った被害者の女性が、ブロック塀の所有者を過失致死罪の容疑で告訴したのです。

告訴の趣旨は、被告訴人には所有者として安全基準を満たさないブロック塀を撤去するなど、危険の発生を防ぐ注意義務があったと。

ブロック塀の所有者は、熊本県益城町惣領地区にある社会医療法人の理事長宅。ブロック塀は高さ2.15m、長さ10m以上で理事長宅の敷地を囲っていました。

ブロック塀の北東側に隣接する約2m低い敷地に被害者の女性が住む集合住宅が建っており、集合住宅の敷地から塀の上端までの高さは、最高で4.15mに達していました。

倒壊した塀は、間知石でつくられた高さ2mの擁壁に、コンクリートブロックを10段
増し積みした構造だ。擁壁の側面だけに縦方向の補強用鋼材を設置していた。ブロック塀には鉄筋を入れていたものの、基礎は設けていなかった。ブロックと擁壁は、間知石の天端に鉄筋を挿入する差し筋でつないでいたと思われます。

崩れたブロック塀は建築基準法の規定を満たしていなかったのです。周辺住民は地震が発生する前から、「危険だから塀を撤去してほしい」と被告訴人に伝えていました。

ブロック塀の倒壊による死亡事故は、過去の地震でも繰り返されてきました。76年の宮城県沖地震では、死亡した16人のうち11人がブロック塀の犠牲となって死亡。2005年の福岡県西方沖地震でも1人が亡くなっています。


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